Владимир Лашманов, интервью еженедельнику "Биржа"
19 октября 2016 г.
На крупнейшем форуме российского рынка недвижимости — Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге — нижегородская компания «Центр коммерческой недвижимости» была признана лучшей в стране в своем сегменте.
В этом году, несмотря на все кризисные явления, конгресс посетило рекордное количество участников — свыше двух тысяч человек, которые представляли почти 200 российских городов и 20 зарубежных стран. В рамках конгресса прошла и церемония вручения премии Credo, самого престижного трофея в сфере российской недвижимости.
Обычно нижегородские компании оказываются «чужими» на этом празднике жизни. Однако в этом году наш «Центр коммерческой недвижимости» стал победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке коммерческой недвижимости».
За счет чего удалось обойти конкурентов со всей России в одной из самых престижных номинаций и что происходит с рынком коммерческой недвижимости? Об этом корреспондент «Биржи» Андрей Гусев расспрашивает директора «Центра коммерческой недвижимости» Владимира Лашманова и директора по развитию Евгения Лашманова.
В. Л. Ключевой фактор нашего успеха — технология работы, которая начала выстраиваться более десяти лет назад, и этот процесс продолжается, что называется, в режиме он-лайн. Приведу один пример. Мы ведем историю объектов коммерческой недвижимости с 2005 года: параметры, плюсы, минусы, изменения, кто арендовал помещения, какие были отзывы. И, исходя из этого, готовим предложения своим клиентам. Этого по стране практически никто не делает.
С 2003 года мы начали активно продвигать себя в интернете, соцсетях и сейчас по поисковым запросам находимся на первых позициях, что, как вы понимаете, крайне важно для привлечения клиентов.
«Центр коммерческой недвижимости» поддерживает партнерские отношения со многими иногородними агентствами, у нас заключено пятнадцать соглашений по стране и десяток — в остальном мире. Нас хорошо знают по России, да и в Европе. Отсюда — множество рекомендаций, если кто-то захотел открыть бизнес в Нижнем. Своих, нижегородских клиентов, мы тоже, разумеется, можем переадресовать надежным коллегам фактически в любой точке страны.
Определенный прорыв мы совершили после 2010–2011 годов, начали набирать больше людей, занимаясь их обучением, адаптацией. По продаже офисных помещений у нас есть сильные конкуренты в городе, а по аренде мы на сегодня лидеры в регионе — это, в общем-то, ни для кого не секрет. У нас самый большой по «коммерции» коллектив. Если в других компаниях данным сегментом занимаются четыре-пять человек, то у нас — пятьдесят.
Не скрою, коллеги из других регионов на форуме в Санкт-Петербурге с удивлением узнали о результатах нашей деятельности.
— К слову, о коллегах. Упаднические настроения на форуме не витали? Кризис все-таки.
В. Л. На такие масштабные мероприятия приезжают закаленные, успешные профи, которые пережили не один кризис. Никаких упаднических настроений не было. Шел деловой обмен опытом, поиск партнеров. Были и бурные дискуссии, в первую очередь вокруг закона о риэлторской деятельности.
— Ох уж этот закон о риэлторской деятельности! Более десяти лет дискуссий, выхлоп — нулевой. Говорят, тот вариант законопроекта, что летом все-таки добрался до Государственной думы, опять будет кардинальным образом перерабатываться.
В. Л. Да. Сейчас готовится новый законопроект, он еще в стадии разработки. Так что конца этой истории пока не видно. Другое дело, что мы в этом законе нуждаемся менее остро, чем «жилищники». Ведь его главная цель — оградить рынок от непрофессионалов. Сейчас же кто угодно, любая «бабушка», может заниматься операциями с недвижимостью. Отсюда — масса ляпов, проблем, нарушений, судебных разбирательств, негативное отношение к риэлторам.
А клиенты нашего сегмента — бизнесмены, люди прагматичные, с «бабушками» работать не будут. Да и сами «бабушки» столь сложным сектором рынка недвижимости заниматься не станут.
— Каково положение дел на рынке коммерческой недвижимости?
В. Л. Хуже, чем в прошлом году. Идет процесс диверсификации бизнесов, кто-то вообще сворачивает работу. Поэтому ценность арендаторов для собственников офисных площадей значительно выросла.
Собственники стали лояльнее, арендаторы при нынешней широте выбора — более взыскательны.
Ключевые тенденции за год-полтора не претерпели существенных изменений. Цены идут вниз во всех сегментах коммерческой недвижимости. Увеличивается отток компаний из офисных центров в центре города на периферию — это один из способов оптимизации бизнеса. Другой — сокращение снимаемых площадей.
Е. Л. Если говорить об аренде, спрос снизился процентов на сорок, в некоторых сегментах — на пятьдесят. Но при этом я не назову ни один бизнес-центр, который пустовал хотя бы наполовину. Да, заполняемость снизилась. В докризисные времена она составляла 90–95%, сейчас — 70–80%. Я бы не сказал, что и в торговых центрах складывается какая-то угрожающая ситуация с арендаторами.
— В жилой недвижимости цена предложения, заявляемая на рекламных площадках, на 10–20% выше цены реальных сделок. А как у вас?
В. Л. В жилой недвижимости несколько проще — там объекты достаточно стандартизированы и вычислить реальную стоимость «квадрата» менее сложно. В коммерческой недвижимости любой объект уникален. И здесь цена предложения может разниться с ценой сделки и на 5, и на 20, и на 30%.
Разумеется, и у нас процентов восемьдесят собственников завышают стоимость своих объектов. Потом, помаявшись несколько месяцев, идут на снижение.
К слову, этого не скажешь об аренде. Здесь стараются сразу выставлять более или менее разумные цены — идет борьба за арендаторов.
— Если провести еще одну параллель с жилой недвижимостью. Там почти сходят на нет так называемые спекулятивные сделки — покупки квартир с целью их последующей перепродажи или сдачи в аренду. Выгоднее хранить деньги в банке. Как в этом смысле обстоят дела в коммерческой недвижимости — выгоднее вкладывать или предпочесть банковский депозит?
Е. Л. На этот вопрос не может быть однозначного ответа. Здесь нужно просчитывать риски, изучать предложения банков, попутно оценивая их надежность.
Сегодня окупаемость коммерческих объектов — от пяти-шести до восьми-десяти лет. Это относится и к офисной, и к складской, и к торговой недвижимости. Но здесь очень многое зависит от ликвидности объектов, их привлекательности для арендаторов.
К слову сказать, сейчас на рынке появляются помещения по очень, скажем так, интересным ценам. Причем не обычные помещения, а порой настоящие лакомые куски, которые до кризиса никто и не подумал бы выставлять на продажу. Текущая экономическая ситуация, проблемы с кредитами, банками, бизнесом вынуждает некоторых собственников избавляться от недвижимости, причем срочно, а сделать это можно только при существенном снижении стоимости объекта.
Всемирно известный бизнес-тренер и предприниматель Роберт Кийосаки в своей книге «Инвестиции в недвижимость» говорил, что умный инвестор покупает не на растущем, а на падающем рынке.
Кризисы рано или поздно заканчиваются, и недвижимость отыгрывает свое. Мы не раз это наблюдали. Например, в 2007‑м люди покупали объекты по цене, условно говоря, 100 тыс. рублей за квадратный метр, в 2008‑м были вынуждены продавать по 50 тыс. за «квадрат». А еще через год-полтора все это уже стоило до 130 тыс. рублей за метр.
При этом подчеркну, что инвестиции в коммерческую недвижимость не терпят дилетантов. Это вам не «однушку» купить за полтора миллиона, покрасить стены и продать на пятьсот тысяч дороже. Коммерческая недвижимость требует управления. Поэтому, если вы в этом ничего не понимаете, либо обращайтесь к специалистами, либо несите деньги в банк.
— Если сравнивать рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода и сопоставимых городов...
В. Л. Мы общаемся с коллегами из многих регионов. В среднем ситуация везде одинаковая — чуть выше или ниже цены, но тренды те же. Рынок просел по всей стране.
В качестве исключения можно назвать, пожалуй, Сочи, где Олимпиада и мощное развитие инфраструктуры дали толчок развитию рынка недвижимости. Достаточно любопытна ситуация в Крыму, где «квадраты» никогда столько не стоили, ипотека была недоразвита. Год назад там был бум. Сейчас идет балансировка спроса и предложения. Вот уж где заявляемые и реальные цены могут отличаться чуть ли не в разы.
А так, еще раз повторюсь: Нижний Новгород ничем особенно не выделяется на общем фоне. Разве что профильных компаний, которые занимаются только рынком коммерческой недвижимости, у нас на душу населения побольше.
— В последнее время самый больной вопрос для экспертов — по поводу перспектив.
В. Л. Давать прогнозы сейчас, действительно, куда более неблагодарное дело, чем раньше. Ситуация в экономике нестабильная, шаткая, зависит от множества факторов — нефть, санкции, Трамп или Клинтон... Перечислять можно долго.
Я пока не вижу предпосылок к существенному росту и склонен соглашаться с теми, кто говорит, что нынешняя ситуация — не столько кризис, сколько новая экономическая реальность. Значит, нужно адаптироваться, привыкать работать больше за те же, а быть может, и меньшие деньги. Другого пока не дано.
Справка
ООО «Центр коммерческой недвижимости» — профильное агентство, успешно работающее на рынке с 2003 года. Компания специализируется только на сдаче в аренду и продаже объектов коммерческой недвижимости. За 13 лет выполнено более 7000 заявок. Каждый день 45 профессиональных специалистов компании работают более чем с 4500 помещениями, формируя предложения более чем по 2000 реальным заявкам.
источник - http://www.birzha.ru
