Коммерческая недвижимость 2017, Прогнозы
В 2017 году революционных изменений на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода ждать не стоит. Вместе с тем девелоперы будут стремиться к обновлению своего арсенала, чтобы удержать клиентов. Спрос сохранится на дефицитные для города качественные склады, считают аналитики.
«Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода» попросил экспертов рынка поделиться своими прогнозами о том, какие изменения ждут его участников, и рассказать о последних «антикризисных» трендах.
Общая ситуация — спад, стагнация
«Изменения на рынке коммерческой недвижимости зависят от внешних факторов: цен на нефть, того, как поведет себя новая американская администрация и ее европейские друзья, будем ли мы наращивать обороты внешней торговли, — рассказывает директор Центра коммерческой недвижимости C-NN Владимир Лашманов. — В 2016 году торговый оборот падал, доходность помещений снижалась. Для офисных помещений она составила 8%, для торговых — 12–15%, для складских — 15%. В начале кризиса арендодатели исходили из собственных финансовых возможностей, а собственники — из воспоминаний о „жирных“ годах. Сейчас они стали более реально смотреть на вещи. Заинтересованные стороны активнее идут навстречу друг другу».
По наблюдениям Владимира Лашманова, пока на рынке коммерческой недвижимости чувствуется определенное оживление. «Однако резких скачков мы не ожидаем. Потребительский спрос сильно упал. Деньги стали дешевле в два-три раза по сравнению с 2014–2015 годами. Сейчас сложнее сохранять те же объемы продаж, — подчеркивает он. — На рынке аренды, на которой мы специализируемся, предложение в разы превышает спрос. На каждый запрос мы можем дать 10–12 вариантов. Есть, правда, и уникальные запросы. Повысилась ротация. В прошлом году арендаторы переезжали из более крупных помещений в более компактные. Были заявки и от крупных компаний, которые открывали новые складские, логистические комплексы, торговые объекты. Но их количество меньше».
«На развитие рынка коммерческой недвижимости влияет стагнация экономики в стране и в регионе, — считает аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов. — Никаких факторов, которые способствовали бы развитию экономики, мы не видим. Новый президент США подтвердил, что санкции в отношении России необходимы, хотя и дал надежду на договоренности в будущем. Так что больших изменений в 2017 году ожидать не стоит». Как считает эксперт, в условиях стагнации бизнес не развивается: нет стимулов. «Правительство декларирует небывало низкий уровень инфляции. Но это означает только одно: что удалось остановить кризисные явления на низком уровне. О повышающем тренде говорить не приходится. Доходы населения не растут. Снижаются обороты торговли», — отмечает Алексей Чемоданов.
Серьезных перемен на рынке коммерческой недвижимости в наступившем году не прогнозирует и генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик: не будет ни сказочных взлетов, ни фантастических падений. «Исключение могут составить какие-то форс-мажоры, которые мы предсказать не можем. К примеру, нефть по 10 долларов за баррель», — допускает эксперт. — Думаю, мы будем тащиться в прошлогодних объемах. Продолжится диверсификация цен: качественные объекты будут сохранять цену или станут немного дороже; то, что не имеет эффективного использования, будет дешеветь».
Руководитель компании «Брокер Сервис» Василий Енин более оптимистичен, чем его коллеги. Он рассчитывает на небольшой рост в 2017 году по сравнению с предыдущим. Основной тренд — оптимизация: площадей, их стоимости (если говорить про аренду). Ситуацию на рынке будут определять цены на нефть, покупательская способность, стоимость денег. «Рынок привык к новой ситуации: курсу доллара, ставкам по кредитам. Бизнес оптимизировал свои процессы, расходы. Кто-то разорился, кто-то остался. Поэтому резких колебаний мы не ждем», — отмечает эксперт.
По мнению Василия Енина, кризис, начавшийся в 2009–2010 годах, не завершен. В 2016 году выросло предложение и появился спрос на рынке офисной недвижимости. «В сегменте торговых площадей спрос уменьшился. Рост идет за счет ритейла. Как правило, более крупные сети скупают более слабые. Стало меньше запросов от мелких торговых компаний, поскольку сократилось их число. Появляются маленькие помещения, которые до этого были заняты годами. Это street retail. На складские помещения спрос не изменился. Предложение невелико, — отмечает Енин. — В целом снижение цен на рынке коммерческой недвижимости составило порядка 5–10% по сравнению с началом 2016 года».
Офисные помещения: распродажа свободных площадей
Алексей Чемоданов считает, что сейчас девелоперам нет смысла начинать новые проекты, когда сданные объекты стоят пустые. В качестве примера аналитик приводит БЦ «Монблан» по адресу ул. Большая Печерская, д. 40.
«Спрос в 2016 году постепенно восстанавливался. Есть запросы на площади от 700 до 1500 метров от крупных IT-компаний, иностранные фирмы также проявляют интерес к нижегородскому рынку. Например, в 2016 году мы провели сделку по открытию офиса Siemens. Сейчас подбираем площадку на 1500 метров для другой международной компании», — рассказывает генеральный директор ООО «ИДЕМ» Екатерина Гресс.
По мнению аналитика, офисный рынок пострадал значительно меньше сегмента торговой недвижимости, поскольку его игроки уже имели опыт антикризисного управления 2008–2009 годов и благодаря применению правильных стратегий серьезного «проседания» цены и роста вакансии удалось избежать. «2015 год был более тяжелым, чем 2016-й. Мы надеемся на восстановление рынка в 2017 году, хотя говорить о повышении цены аренды и продажи офисной недвижимости преждевременно», — добавляет руководитель ООО «ИДЕМ».
Екатерина Гресс считает, что офисная недвижимость — достаточно перспективный сегмент для девелопмента в ближайшие три-пять лет. «В 2017 году значимых объектов на рынке не появится. Однако к 2018–2019 годам можно ожидать выход новых проектов. К примеру, на улице Белинского должна появится вторая очередь бизнес-центра „Пушкинский“, — добавляет она. — Востребованы будут объекты с хорошей локацией: рядом с крупными транспортными развязками, в местах с развитой деловой средой, крупными предприятиями. При этом здания должны быть спроектированы и оборудованы с учетом современных требований».
Уличная торговля. Турбулентность без развития
Как отмечает Алексей Чемоданов, спад произошел во всех сегментах коммерческой недвижимости. Выделяется street retail, в котором наблюдается некая турбулентность: уходят одни арендаторы, приходят другие. Но это свидетельствует не о развитии торговой недвижимости, а как раз о стагнации. Арендаторы быстро уходят, поскольку не справляются с арендной платой. На их место приходят новички, которые надеются, что уж их-то бизнес пойдет. Но, как часто бывает, ожидания завышены. Ситуация повторяется: движение есть, как и спрос на торговые помещения, но стабильность отсутствует.
А вот генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик считает, что street retail ведет себя совершенно нормально. «В рублях это практически докризисные цены, — считает он. — Думаю, что качественные площади почти не потеряли ни в объемах, ни в цене. Но, безусловно, покупатель стал более разборчив в пожеланиях к качеству».
По мнению эксперта, больше всего «просел» некачественный, «безыдейный» бизнес, всевозможные подвалы. Произошло падение доходности на рынке коммерческого жилья из-за того, что владельцы вынуждены корректировать объемы и цены. «Стали менее востребованы любые дефектные позиции — к примеру, помещения, которые приходится отапливать нестандартными видами топлива. Такие объекты настораживают покупателей», — добавляет Борис Горелик.
«Для бизнеса есть несколько перспектив: накачать и продать; тиражировать; доить, — утверждает гендиректор ГК «Триумф». — Бизнес, который можно доить, не всегда можно продать. Деление по этому признаку сейчас стало очень четким. При падении рынка всегда происходит его «очищение».
Торговая недвижимость: «второе дыхание» ТРЦ
Руководитель компании «Брокер Сервис» Василий Енин полагает, что в сегменте торговой недвижимости будут заполняться существующие площади. «Есть смысл заканчивать начатые объекты. Начинать новые — нет: уже введены большие торговые и офисные площади», — подчеркивает он.
По мнению Алексея Чемоданова, в торговой недвижимости есть интересные тенденции. Первая, возникшая в 2016 году, — отход от строительства крупных универсальных торговых центров к так называемым «биг боксам» (big box store) — крупным объектам (на 8–12 тысяч кв. м), которые девелопер адаптирует под одного конкретного арендатора, с которым уже имеет контракт. Такие объекты интересны девелоперам тем, что они дешевле (здания возводятся из модульных конструкций, быстро), менее рискованы и управлять ими проще. Пока такие примеры есть только у одного, правда, сильного девелопера: ГК «Столица Нижний». В 2016 году появилась «Лента» на улице Ореховская в Автозаводском районе и «Декатлон» на улице Бетанкура в Канавинском.
Эксперт отмечает и другую тенденцию — создание крытых «цивилизованных» рынков. При снижении оборотов торговли, посещаемости ТЦ и крупных продовольственных гипермаркетов эти объекты будут востребованы. Это уже не прежние советские рынки или неприглядные площадки 1990-х годов, а современные, удобные, оборудованные всем необходимым здания с эффективным управлением.
«Если сравнивать рынки коммерческой недвижимости и строящегося жилья, то последний тоже просел, но в меньшей степени. Это видно на примере ГК „Столица Нижний“ — самого сильного девелопера коммерческой недвижимости. Сейчас он отдает приоритет проектам на рынке жилья. Это значит, что на жилье можно зарабатывать, а на коммерческой недвижимости — сложно. Поэтому появляются новые ЖК: „Дом на Свободе“, „Новая Кузнечиха“, приобретаются новые участки под жилищное строительство», — отмечает Чемоданов.
Генеральный директор ООО «ИДЕМ» Екатерина Гресс считает, что кризис уже изменил торговые центры. «Трендом года можно назвать пристальный интерес и внедрение нестандарных форматов в торговых центрах. Обратите внимание, сколько нового и интересного появилось в ТЦ: батутные парки, веревочные городки, кулинарные студии, фермерские рынки, — поясняет она. — Сейчас популярны форматы edutament — обучение через развлечение — типа „Кидбурга“. Активное развитие ждет такое новое направление, как центры стиля жизни (lifestyle-центры). Люди приходят туда не только и не столько за покупками, сколько для проведения досуга, встреч, обучения, занятий спортом, чтобы посидеть в ресторане или, например, в библиотеке».
Аналитик полагает, что в будущем стоит ждать открытия новых магазинов и ресторанов в существующих торговых центрах. Уже анонсированы Zara Home в ТЦ «Фантастика», обувь ССС. «Любопытна судьба ТЦ „Шоколад“, который был куплен в 2016 году очень сильной ульяновской компанией DARS Development. Вероятно, новый собственник сможет изменить ситуацию с торговым центром на улице Белинского, возродит его под новым брендом», — добавляет эксперт.
Складские помещения: высокий спрос на качество
По мнению Бориса Горелика, на фоне других сегментов неплохо чувствует себя рынок качественных складских помещений. «Там низкий процент вакантности при минимальных издержках на содержание, — поясняет эксперт. — В среднем уровень цен на рынке аренды упал на 15–20%. Топовые вещи практически не подешевели. Неуникальные позиции просели серьезно, в каких-то случаях практически до уровня оплаты ЖКУ. Не востребованы некачественные предложения, которые отстали от современных потребностей — особенно с ростом объема вакантных площадей».
«Без роста оборотов торговли складская недвижимость также не имеет стимулов к развитию. Из медийного пространства исчезли новости о вводе новых объектов, а также о том, что какой-либо девелопер намеревается реализовать очередной проект», — отмечает Алексей Чемоданов. Руководитель компании «Брокер Сервис» Василий Енин не исключает, что в сегменте складских помещений будут «подвижки», но, скорее, в направлении реконструкции существующих объектов, чем строительства новых.
Владимир Лашманов изменений в складском сегменте практически не наблюдает — качественных площадей предлагается немного. «Выбор не так велик, как в офисном и торговом сегментах, -добавляет он. — В 2017 году девелоперы будут завершать начатые объекты. Мало верятно, что они возьмутся за новые проекты, поскольку доходность низкая. В такой ситуации выгоднее открыть вклад в банке. Если же снижение цен продолжится, то, по нашим прогнозам, оно составит не более 10%».
Гостиничный сегмент: оживление перед ЧМ-2018
В гостиничном сегменте есть оживление: скоро ЧМ-2018, подчеркивает Алексей Чемоданов. Впрочем, новые проекты декларируются, правда, не начинаются. Последний пример — отказ от реализации инвестиционного проекта по адресу ул. Стрелка, д. 1. Объект мог бы быть самой близкой гостиницей к футбольному стадиону. Но инвестор не в силах даже платить аренду. Неспешно завершаются давно начатые проекты, в том числе стройки Дмитрия Володина на площади Театральная, улицах Алексеевская (на месте Дома крестьянина) и Варварская.
Генеральный директор ООО «ИДЕМ» Екатерина Гресс отмечает, что с открытием в Нижнем Новгороде сетевых отелей (Mariott Cortyard на улице Ильинская, Hampton by Hilton на Ковалихинской) началось некоторое перераспределение рынка. «Выход на рынок известных брендов увеличил обеспеченность города номерным фондом и вынудил многих отельеров прибегнуть к демпингу для заполнения своих гостиниц, — поясняет эксперт. — Это привело к общему снижению цен на проживание в Нижнем Новгороде. По нашим данным, в настоящее время загрузка гостиниц города составляет 65%. Это средний по России показатель. Он близок к предельному, поскольку более низкая загрузка для многих объектов уже нерентабельна».
По мнению аналитика, сейчас все, что происходит в гостиничной сфере, будто бы посвящено одной дате — ЧМ-2018. Фонда, чтобы принять большой поток туристов, не хватает. «Дальнейшее развитие ситуации (после ЧМ-2018) во многом будет зависеть от активности развития туризма и того, насколько Нижний Новгород будет расположен к приему гостей, — добавляет Екатерина Гресс. — Однако перспективы у рынка есть, внутренний туризм растет с каждым годом. К 2018 году черте города планируется построить восемь и реконструировать три отеля. Анонсирован ввод отличных проектов, остается их дождаться».
По данным Gipernn.ru, на рынке продажи офисных помещений Нижнего Новгорода в декабре 2016 года средняя цена предложения составила 69207,7 руб./кв.м. По сравнению с декабрём 2015 года она выросла на 3,8%. Аренда офисов за год подешевела на 5%, до 594 руб./кв.м.
Средняя цена предложения при продаже торговых помещений Нижнего Новгорода в ноябре 2016 года составила 72106 руб./кв.м, что на 2,9% больше прошлогоднего показателя. Стоимость аренды — 723 руб./кв.м, то есть на 12,5% ниже уровня 2015 года.
На рынке продажи складских помещений Нижнего Новгорода в ноябре 2016 года средняя цена предложения составила 21342,3 руб./кв.м (на 9% ниже, чем в ноябре 2015-го). Аренда подешевела на 4,2%, до 227 руб./кв.м.
Средняя цена аренды производственных помещений в Нижнем Новгороде в ноябре 2016 года находилась на уровне 234,3 руб./кв.м, что на 1,3% ниже уровня прошлого года. Средняя цена предложения при продаже производственных помещений — 25946,9 руб./кв.м. Это на 10,6% выше, чем в ноябре 2015 года.