Задолженности по ипотеке: грозят ли массовые дефолты заемщиков?
Задолженность россиян по ипотечным кредитам продолжает увеличиваться. Об этом сообщает Интерфакс. По данным агентства, объем просроченных выплат по ипотечным жилищным кредитам физических лиц в России вырос в 15 раз до 12,1 млрд рублей. По данным, опубликованным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году увеличилась в 13,4 раза - до 5,8 млрд рублей, а по кредитам в валюте - в 17 раз, до 6,3 млрд рублей.
Наиболее интенсивный рост был зафиксирован в последние три месяца. Из всей просроченной задолженности в валюте 70% пришлось именно на этот период, и 50% прироста показала рублевая.
Всего россиянам в 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд рублей, что на 14% больше, чем в 2007 году (556,5 млрд рублей). В то же время общая задолженность по ипотечным кредитам в 2008 году увеличилась на 63% - до 995,2 млрд рублей. (Интерфакс)
Как Вы оцениваете ситуацию на рынке ипотечного кредитования сегодня? Каковы показатели за первые месяцы 2009 года: что сейчас происходит в ипотечном секторе? Какие главные тенденции этого года можно выделить уже сейчас?
Будет ли, на Ваш взгляд, увеличиваться объем задолженности в 2009 году? Если да, то каковы темпы увеличения? Грозит ли нам обвал ипотечного рынка?
Какими темпами идет рефинансирование АИЖК уже полученных ипотечных кредитов?
Работает ли схема реструктуризации займов? Что можно посоветовать потребителям, попавшим в тяжелую ситуацию в связи с невозможностью погашения взятых кредитов?
Проявляют ли активность российские потребители в получении новых ипотечных займов?
Каковы условия получения ипотечных кредитов сейчас?
Комментарий Андреевой Е.Я, генерального директора Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».
Ситуация сейчас. Рынок недвижимости сейчас ждет реально доступной ипотеки. Многие из предлагаемых банками программ имеют практически заградительные процентные ставки.
Рынок надеется на введение новых ставок по ипотеке, субсидируемых правительством. Остается лишь надеяться, что прочие условия выдачи ипотеки не ужесточатся. Это вторая по серьезности проблема рынка, так как в связи с кризисной ситуацией, у многих граждан реально сократились доходы.
Также банки сейчас очень придирчиво относятся к отрасли, в которой работает потенциальный заемщик. Стали запрашиваться дополнительные документы, подтверждающие, что заработная плата выплачивается официально.
Многие работодатели, желая сохранить сотрудников и сократить издержки, увеличили долю «серых» зарплат. Банк также теперь запрашивает трудовой договор, реестры начислений и прочие бухгалтерские документы, вплоть до того, что они должны быть с отметкой налоговой инспекции и предоставлены за последний год. А сотрудник может проработать в фирме чуть меньше..
Позицию банков можно понять, они минимизируют свои риски. В какой-то степени они снижают и риски плательщика от возникновения форс-мажора, когда он не сможет в итоге платить вовремя кредит. Надежный работодатель – это хорошо.
Но не станет ли после введения новых ставок по ипотеке этот фактор первичным. Если сейчас высоки ставки, то после снижения ставок «неподъемной» станут прочие условия процесса получения кредита.
Главные тенденции:
- ожидание низких процентных ставок и влияние прочих потребительских ожиданий и страхов - «отложенный» спрос и на недвижимости и на ипотечные кредиты.
- ужесточение процедуры выдачи и требований к заемщикам, работа только с официальными доходами.
- снижение доверия банкам со стороны населения. Люди боятся, что банк в будущем в одностороннем порядке повысит ставки, потребует срочно погасить кредит, что в процессе выплаты окажется, что нужно платить дополнительные комиссии, платежи, увеличатся суммы страховок и т.п.
- снижение спроса и на недвижимость и на ипотеку вследствие ухудшения экономической ситуации и сокращения доходов. Поскольку есть все предпосылки того, что кризис будет затяжным, то возможно, после снижения ставок бума спроса на ипотеку и не последует.
Реструктуризация и неплательщики. Я пока не слышала о « воплощенной в жизнь» реструктуризации. У этой программы есть также значительное количество ограничений. Помимо этого, стоимость этой отсрочки придется выплачивать в будущем, уже помимо собственно кредита. Люди это тоже понимают. Поэтому проще « поднапрячься» и платить ипотеку вовремя сейчас. Тем же, кто оказался в действительно неразрешимой с помощью реструктуризации ситуации, можно только посочувствовать и рекомендовать не делать резких движений.
Также нужно принять во внимание, что затяжной характер экономического кризиса не дает особых надежд на то, чтобы у населения выросли доходы к концу этого года. Поэтому вынужденным неплательщикам «временная пилюля» реструктуризации ипотеки может обернуться горьким послевкусием, когда отсрочка закончится.
Есть, правда, принципиальные неплательщики. Они считают, что если цены на недвижимость сильно упали, и платеж по кредиту превышает тот, который бал бы сейчас, то кредит платить не следует. При этом выселения они почему-то не боятся. Оставлю такие случаи для комментариев специалистов из другой отрасли.
Задолженность же плательщиков по ипотечным кредитам напрямую будет зависеть от общей динамики экономики страны и следующих отсюда доходов потребителей.
Но это не приведет к обвалу рынка недвижимости, так как «шквала» увеличения количества неплательщиков все-таки не будет. Не нужно здесь проводить прямых аналогий с США. Об этом мы часто писали в публикациях на нашем сайте. Продажа дефолтных ипотечных квартир - не такой уж простой процесс, как кажется на первый взгляд. И менталитет нашего населения, для которого квартира – главная ценность в жизни, здесь не самый последний фактор.
Есть ли спрос на ипотеку. Спрос, безусловно, есть. Сейчас рынок активно осваивает обменные операции с небольшими доплатами. Доплаты в виде ограниченного потребительского кредита значительно сужают при этом выбор покупателей. После стабилизации валютных курсов, банки постепенно начинают предлагать новые условия кредитов. Но значительно чаще предлагается все-таки кредит под залог существующей недвижимости как целевой, так и нецелевой. Но не у каждого потенциального заемщика есть такое обеспечение.
Также сложным, и, думаю, в ближайшее время не решаемым вопросом останутся ипотечные кредиты на строящееся жилье. Риски слишком высоки и у покупателя-заемщика, и у банка. Государственной программы пока не существует.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» http://www.expert-russia.ru