Коммерческая недвижимость: распродажа вне сезона
С 1 января 2008 года стоимость коммерческой недвижимости показала значительное падение по всем сегментам. Особенно это коснулось торговой недвижимости, снижение особенно заметно в последние пару месяцев. И стоимость покупки, и цена аренды снизились примерно на 35% и более за прошедший год. Падение значительными темпами началось уже в ноябре 2008, на начало же этого года пришлось до 20%.
До кризиса самые удобно расположенные помещения были нарасхват, цены на аренду высоки, а в собственность предлагались единицы. Самыми востребованными были помещения площадью от 50 кв.м. вблизи остановок, в так называемых «проходимых» местах. И таких помещений катастрофически не хватало всем желающим.
После начала кризиса в сегменте таких коммерческих площадей начались движения арендаторов. Такое движение продолжается и по сей день, и основная его причина – массовая стагнация потребительского спроса.
Потребители стали меньше посещать магазины, предпочитая им немногочисленные торговые центры, где можно разом приобрести все, в том числе и продукты. Ситуация усугубляется тотальными распродажами, которые маленькие магазины не всегда могут себе позволить. Сумма аренды не позволяет допустить сокращения выручки и маржи ниже некоторого уровня.
Если вы заметили, то практически на каждом перекрестке висит объявление «аренда».
Продавать такие помещения пока готовы далеко не все собственники, а только те, у которых возникли срочные причины. Так как стоимость продажи сейчас может оказаться ниже, чем стоимость покупки со всеми затратами.
Несмотря на кризис, активность рынка аренды коммерческих помещений вызвана следующими процессами:
- те арендаторы, выручке которых кризис нанес непоправимый ущерб, ищут более дешевые помещения
- те арендаторы, которые ранее не могли занять желаемое помещение, сейчас имеют выбор и находят варианты с более удачным расположением, планировкой или ценой.
- высвобождаемые помещения ищут покупателей или арендаторов.
- бизнесмены пытаются найти высвобождаемые рыночные ниши, и пытаются открывать новые точки как торговли, так и услуг.
- закрылось большое количество офисов сферы услуг. Клиента сохраняют пока аптеки, количество которых даже увеличилось, магазины-дискаунтеры, салоны оплаты связи.
Поэтому активность на рынке аренды коммерческих площадей в удобных местах и с наличием отдельного входа и вывески пока сохраняется. Изобилие высвобождаемых торговых площадей ( не говоря уже об офисных в бизнес-центрах) в торговых центрах усугубляет ситуацию арендодателей. Конкуренция идет за долгосрочного и платежеспособного арендатора. В торговле их становится все меньше.
Помимо этого, многие сетевые ритейлеры, особенно это касается продавцов одежды и обуви с раскрученными марками и приверженностью покупателей, сокращают количество точек по городу. Если, например, ранее они старались иметь точку продаж в каждом торговом центре, то теперь оставляют 1-2 на город в лучших местах.
По последним наблюдениям, в большинстве крупных торговых центров резко увеличилось количество незанятых площадей. На первый взгляд, снижение даже критично, так как отсутствие выбора еще сильнее отталкивает немногочисленных покупателей. Улучшается разве что сервис, так как продавцы буквально «облизывают « покупателей, скидки на одежду достигают 70%. Правда, в некоторых случаях бывает и наоборот.
Управляющие компании сталкиваются со сложным выбором: снизить арендную ставку или дать отсрочки платежей, которые могут затянуться. Так как ритейлер либо не сможет заказать новую партию товара, либо заплатит аренду. Либо существует риск потерять арендаторов вообще и не найти новых.
При покупке большого и дорогого помещения собственник может пойти на значительный торг, исчисляемый семизначными цифрами, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости «ЭКСПЕРТ», Галимуллина Гузель Ахтямовна.
То же самое происходит и с арендой, отмечает Якушина Татьяна, риэлтор по аренде коммерческой недвижимости. Выбор у арендатора есть сейчас даже в том сегменте небольших помещений на «красных линиях», которого еще полгода назад не было вообще. Правда, на самые лучшие помещение собственники не готовы снижать цену, пытаясь оправдать инвестиции. В итоге эти помещения продолжают пустовать, хотя могли бы приносить хотя бы какой-то доход.
Подобная ситуация на рынке недвижимости создает предпосылки для усиления деловой активности в будущем. Многие предприниматели скупают помещения с расчетом на будущее на минимуме цен. Во время кризиса и тотального падения стоимости недвижимости накапливается потенциал, и мировая практика показывала массу тому примеров.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»