Торговая недвижимость - март 2009
KupiMetr.Ru продолжает рассказывать о ситуации в различных секторах рынка недвижимости. Сегодня разговор пойдет о торговых площадях. В сложной экономической ситуации можно на время отложить вопрос улучшения жилищных условий или сэкономить на отдыхе и путешествиях, эти отрасли практически замирают во времена финансовых потрясений. Но даже в самые нестабильные времена наша жизнь невозможна без розничной торговли.
Разумеется, этот сектор также серьезно пострадал от кризиса. Снизились зарплаты, идет сокращение штатов на предприятиях - соответственно снижается и покупательская способность, падает выручка магазинов. В конце прошлого года ритейлеры обратились с открытым письмом к девелоперам, с просьбой об изменении условий аренды, учитывая тяжесть нынешнего периода. «В открытом письме ритейлеры объявили свои приоритеты в переговорах, обозначили те вопросы, к которым хотели бы привлечь внимание девелоперов. И дальше переговоры пошли в этом русле», - рассказывает в интервью нашему порталу Александр Тишков, директор отдела сдачи в аренду торговых помещений Jones Lang LaSalle. При этом он замечает, что в некоторых торговых центрах арендная ставка и раньше складывалась из определенного минимума и фиксированных процентов с оборота. В целом, как отмечает Александр Тишков, для различных торговых центров изменения произошли по-разному. В крупных центрах, где уже имелись контракты и их сложно менять, там гибкости было конечно меньше, в основном уходили некрупные арендаторы, присоединившихся уже после открытия торгового центра. Но во множестве центров есть изменения всей палитры условий, рынок меняется в сторону рынка арендатора. «Необходимо учитывать, что ритейл живет от выручки, а динамика изменений выручки по хорошим качественным объектам конечно идет, но оценить ее пока сложно. Так как январь всегда месяц достаточно спокойной, а для оценки динамики необходимы данные 2-3 месяцев, т.е. что-либо определенное можно будет сказать только по результатам апреля», - говорит Александр.
«Рынок был перегрет, сейчас идет пересмотр», - продолжает тему Олег Ефремов, консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Среди положительных влияний новой ситуации он отмечает улучшение качества обслуживания покупателей, отсев слабых игроков. «Все зависит от привлекательности проекта, есть случаи расторжения договоров, есть и пересмотр арендных ставок по подписанным договорам. Если центр строится - это уже хорошо, в основном именно это пока и влияет на сроки открытия, однако в дальнейшем можно предположить, что смещение сроков открытия будет связано и с отсутствием арендаторов, правда, скорее всего, это будет характерно для менее привлекательных проектов», - рассказывает Олег Ефремов.
Обратимся к статистике
«Динамика ставок на аренду торговых площадей имеет нисходящий тренд. В среднем ставки аренды на качественные торговые площади снизились на 15-20%. Однако уровень ставок во многом зависит от результата переговоров арендаторов с собственниками помещений. В настоящее время арендодатель обладает довольно широким ассортиментом уступок для того, чтобы удержать арендатора на своей торговой площади. Это временное снижение арендных ставок, установление платы с оборота торговой точки, арендные каникулы, сниженные цены на маркетинговые мероприятия. Кроме того, могут предлагаться смешанные варианты данных мер», - поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
Согласно данным, предоставленным порталу KupiMetr.Ru компанией «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в последнем квартале 2008 года почти во всех сегментах торговых помещений цены показали впервые за последние несколько лет отрицательные темпы прироста. В среднем ставки аренды упали на 8,12%. Незначительный рост, всего в 0,09% был отмечен лишь в торговых комплексах. Это вполне объяснимо с точки зрения арендодателя, поскольку в данном сегменте торговой недвижимости на тот момент сохранялся достаточный уровень загрузки торговых площадей. Несмотря на кризис, темп прироста арендных ставок (23,8%) превзошел ожидания, превысив уровень 2007 года на 13,2 п.п. «При этом в индивидуальных переговорах арендаторам предоставляются дисконты, которые достигают в 20-25% от заявленных ставок», - замечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.
Цены продаж замедлили рост - за 12 месяцев цены в среднем повысились на 16,5%, что на 6 п.п. меньше, чем в предшествующем году. В IV квартале 2008 года наиболее сильную динамику падения показали автономные магазины, цены на которые снизились на 26,1%, что практически полностью компенсировало рост цен в предыдущий период. «Опять-таки реальные переговоры начинаются с предоставления скидок в 20-40% от объявленного уровня цен», - говорит Андрей Бушин.
«Дно кризиса» или «свет в конце туннеля»?
О пресловутом «дне кризиса» всюду пишут и говорят. Чем же оно станет? Черной дырой, в которой канут все достижения предыдущих лет? Александр Тишков развеял опасения по этому поводу, он называет дно кризиса ключевой отправной точкой для разработки дальнейших стратегий. «Задержка принятия решений по многим проектам связана с тем, что люди боятся дальнейших колебаний цен. Для ритейла ориентиром служит сокращение оборотов. Но даже если мы придем к уровню 2006 года, это будет также неплохой отправной точкой. Конечно, необходимо учитывать то, что выросло число потенциальных арендаторов. Но в целом для рынка это не катастрофично. Торговый баланс России стабилизировался, и, если не будет существенных падений цен на нефть, то, я думаю, должно начаться активное подписание договоров в хороших новых объектах. Новые контракты, которые сейчас подписываются, уже говорят о том, что люди не ожидают существенных колебаний на этом рынке», - считает Александр Тишков.
По мнению Евгении Деревяшкиной, старшего консультанта компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis, крупные работающие (это важное условие) торговые центры в Москве пока не испытывают больших проблем, ротация арендаторов есть, но проблемы найти новых арендаторов пока нет. Тоже самое касается помещений на улице, если они находятся в хороших местах, а их владельцы гибко подходят к уровню арендной ставки, то вакантными они надолго не остаются. «Наиболее подвержены кризису торговые помещения в непроходных улицах и торговые центры, которые и до кризиса успешными можно было назвать лишь с натяжкой», - говорит Евгения Деревяшкина.
Если с уже работающими торговыми центрами ситуация в настоящий момент достаточно стабильная, то на строящиеся центры кризис повлиял очень существенно. По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle сейчас заморожено примерно 2/3 ранее планирующихся объектов. «Помимо прекращения финансирования, сейчас «всплыли на поверхность» и другие проблемы, на которые практически не обращалось внимания в период недавнего «строительного бума» и ажиотажа. Обнаружились слабые места с концепцией и архитектурой торговых центров, с требованиями к этому типу недвижимости. Банки, даже имея возможность финансировать объект, критически относятся к архитектуре и составу арендаторов, сейчас никто не хочет рисковать, если нет уверенности в правильной концепции проекта. В новых условиях на рынке остаются только те девелоперы, кто профессионально развивал это направление. Реализуются новые проекты, где правильно стратегически были расставлены приоритеты, были понятные конкурентные преимущества и грамотная концепция, ориентация на целевую аудиторию, которая уже есть (а не появится когда-то в будущем, когда станет застраиваться район и в нем появится метро). А такие, в будущем перспективные проекты, которые раньше выглядели вполне реальными, сейчас в первую очередь подверглись сокращению инвестиций», - рассказывает Александр Тишков. «Арендаторы отдают предпочтение прибыльным объектам с высокой проходимостью, нежели экспериментам с новыми проектами», - подтвержает Андрей Бушин.
Популярный в последние годы формат придомовых магазинов также претерпевает изменения. Судьба придомовых магазинов зависит от того, являются ли они сетевыми или нет. «Большая доля придомовых магазинов представлена такими крупными ритейлерами как «Пятерочка», «Копейка», «Магнит» и т.п. Поэтому можно ожидать, что данная часть придомовых магазинов пострадает в наименьшей степени. Те же, которые не являются сетевыми, автоматически обладают меньшими ресурсами, в том числе их выживаемость во многом зависит от взаимоотношений с поставщиками и собственниками помещений. Можно прогнозировать, что часть из них закроется, и вакантные помещения будут приобретены сетевиками, поскольку формат недорогих придомовых магазинов является наиболее привлекательным в современных условиях снижения покупательской способности», - считает Константин Ковалев.
Говоря о влиянии кризиса в целом на этот сектор рынка, Евгения Деревяшкина отмечает, что изменение арендных ставок, не повлечет снижение стоимости продукции, т.к. эта разница нивелируется падением курса рубля по отношению к евро и доллару - основным валютам, в которых производятся закупки. Зато на рынке коммерческой недвижимости произойдет оздоровление. Собственникам помещений придется осознать реальные возможности арендаторов по оплате аренды, потому что при ставке в 10000 долларов за кв.м в год торговля в помещении для ритейлера убыточна. Зато для ряда компаний, у которых есть собственные средства для развития - кризис реальная возможность занять освободившиеся площади в хороших местах по доступным ценам!
Зеленый свет - «Зеленым Перекресткам»
Нам было интересно узнать и мнение самих ритейлеров о существующей ситуации. За комментариями мы обратились в пресс-службу X5 Retail Group N.V.
«Финансовый кризис предлагает сильным игрокам уникальные M&A возможности: Большая гибкость в переговорах со стороны продавцов; Возможность приобретения сетей, испытывающих финансовые трудности, по уникально низким ценам; Возможность привлечения государственного финансирования для присоединения сетей, находящихся на грани банкротства. Финансовый кризис приведет к оптимизации ассортимента и снижению числа брендов на полках», - считают специалисты компании. При этом они отмечают, что развитие частной торговой марки - привлекательная возможность как для покупателей (из-за низкой цены), так и для ритейлеров (как способ предоставления потребителям возможности покупать качественный товар по низкой цене (при сохранении рентабельности), а также это выгодно для производителей (из-за гарантированного объема заказа и надежности контрагентов).
Как сообщили KupiMetr.Ru в пресс-службе X5 Retail, сеть активно развивается. Так, после приобретения сети гипермаркетов «Карусель», было принято решение использовать единый бренд для всех своих гипермаркетов (примечание: супермаркеты «Перекресток» продолжат работать под прежним брендом!) В день открытия ребрендированных магазинов покупателей ждала праздничная программа, значительное снижение цен, акция «Подарок за покупку». В дополнение в течение 2х недель со дня открытия в ребрендированных магазинах проходила специальная промо-акция, в рамках которой покупателям был предложен ряд продовольственных и непродовольственных товаров по очень привлекательным ценам.
В апреле 2008 года X5 Retail Group запустила новую концепцию супермаркетов премиум-класса под брендом «Зеленый Перекресток». Первый магазин под этим брендом был открыт в сентябре 2008 года в Ростове-на-Дону. А в марте 2009 года Компания объявила об открытии первого «Зеленого Перекрестка» в Москве. Супермаркеты «Зеленый Перекресток» - это магазины с высоким уровнем сервиса и с уникальным ассортиментом товаров, ориентированные на людей с достатком и хорошим вкусом. Основными преимуществами супермаркета «Зеленый Перекресток» будет возможность покупки, как необходимых ежедневных товаров, так и редких эксклюзивных. Посетителей уже ждут испанский хамон, редкие виды рыбы и морепродукты, экзотические фрукты, а также большой выбор элитного алкоголя и сыров, которые украсят и разнообразят стол, подчеркнут утонченный вкус любого гурмана.
«Ритейл - это недвижимость для извлечения прибыли. Сеть эффективна, если она развивается, т.к. каждая новая точка приносит определенный дополнительный доход. Если у сети верная стратегия, то нет проблем развития даже в кризис. Конечно, меняются некоторые показатели, сокращаются издержки, корректируется ассортимент, более внимательно выбирается место. Если сети не увлекались «дополнительным приработком», не инвестировали в другие области (недвижимость и другие сектора), которые сейчас необходимо спасать, а фокусировались на ритейле, они продолжают расти, и им нужны новые торговые площади. Поэтому спрос в ближайшее время может диктовать определенный уровень цен, не допуская их кардинального снижения», - прогнозирует Александр Тишков.
Марианна Орлеанская, специально для http://www.kupimetr.ru/