«Буратины» на волшебном поле недвижимости
«Заройте ваши денежки…». Как выбрать строящееся жилье, не зарыв деньги в котлован незаконченной стройки навсегда? Риски покупки строящегося жилья возросли одновременно с появлением значительных скидок от застройщиков. Как при таких противоположных тенденциях сделать правильный выбор?
Дешевая привлекательная цена квартиры на стадии « котлована» противоречит риску того, что застройщик либо не достроит объект, либо заморозит строительство до лучших времен.
На что стоило обращать внимание раньше и на что стоит посмотреть сейчас при покупке строящегося жилья?
В силу всех перечисленных обстоятельств не все то, что ранее казалось привлекательным в строящейся квартире по «хрестоматийным» характеристикам, сейчас достойно вашего внимания. Фактор неопределенности настолько широк, что иногда лишь деловая интуиция может подсказать вам итоговое правильное решение.
На что мы рекомендовали обращать внимание раньше:
- более ранний этап строительства объекта гарантировал более низкую цену.
- репутация застройщика определялась количеством построенных ранее объектов
- сроки сдачи ранее построенных объектов предопределяли вероятную сдачу рассматриваемого объекта, т.е. потенциальный срок задержки.
- при оформлении документов на покупку предпочтителен был договор о долевом участии с регистрацией в регпалате.
- необходимо было осторожно относиться к переуступкам и тщательно их проверять во избежание двойных продаж. По переуступке часто продавали квартиры подрядчики застройщика, с которыми последний рассчитывался квартирами. За счет этого такая квартира иногда стоила дешевле рынка.
- ценовые уровни различных стадий строительства значительно различались, поэтому покупать нужно было как можно раньше. Оптимальной покупкой считался уровень 2 этажа, который обеспечивал пока еще низкую цену, в то же время демонстрируя темп строительства.
- покупка строящегося жилья была значительно дешевое покупки строящегося жилья. Разницы от продажи своего жилья хватало либо на ремонт, либо на расширение.
То, что мы рекомендуем сейчас:
- цена не является показателем. Застройщики с начала кризиса отрабатывают различные схемы продвижения, как говорится, кто во что горазд, и кому какие ресурсы позволяют. Кто-то предоставляет скидки, а кто-то нет, поэтому на рынке присутствуют различные предложения. Иногда по минимальной цене продаются последние считанные квартиры в почти законченном объекте, а иногда минимум цен сигнализирует о полном отсутствии продаж в силу непривлекательных для текущего покупателя качественных характеристик объекта или о «стадии котлована»
- средняя цена строящегося жилья приближается к средней цене вторичного рынка. Поэтому при выборе покупатели обращают внимание не на дополнительное количество квадратных метров, а на лучшую планировку, район и качественные характеристики.
- темп изменений объекта, темп строительства, иными словами. Самый рациональный способ сейчас - в течение определенного периода отслеживать, насколько ретиво осуществляется строительства, как подвозятся стройматериалы, сколько человек работает на стройке, и осуществляются ли работы в выходные дни. Также важно обратить внимание на охрану объект днем и ночью, хранение стройматериалов. Так как сохранность определяет и бюджет и дисциплину застройщика и дальнейшие физические характеристики этих материалов уже при эксплуатации.
- репутация и опыт застройщика остаются важными факторами, но .уже не определяющими. Наличие крупномасштабных незаконченных проектов в сочетании с неправильной политикой в области финансирования может распылять драгоценные средства.
- переуступка начинает принимать различные цели. Дольщики начинают продавать ранее купленные квартиры по личным «кризисным» обстоятельствам, иногда из-за задержек строительства. Кризис ликвидности также увеличивает число квартир от подрядчиков и поставщиков стройматериалов для застройщика. Причем такие квартиры могут предлагаться со значительным дисконтом. Это совершенно законные схемы, но проверять документы на покупаемую квартиру все равно необходимо.
- покупать строящиеся квартиры желательно на «более уверенной» стадии строительства, на стадии возведения объекта под крышу или достройки последних этажей, конечно, при соблюдении активности строительства.
- попытка форсировать продажи, оптимизировать прочие затраты, а также демонстрация рынком «узких мест» закона о долевом участии толкает застройщиков снова на применение различных форм оформления приобретения квартиры с покупателем. Это может быть и не договор долевого участия.
- финансовая ситуация. Реальное финансовое состояние застройщика определить очень сложно. В офисе продаж самого застройщика вам могут сказать как чистую правду, так и умолчать о некоторых моментах. Поэтому необходимо собирать из всех возможных источников информацию о реальном финансовом состоянии застройщика. Где-то смогут помощь ваши знакомые, а какие-то важные факты бывают известны риэлторам.
Строящихся объектов меньше пока не стало, но стало меньше строящихся квартир с маленькими рисками, т.е. квартир в почти достроенных и готовых домах. Риэлторы отметили в течение марта 2009 года спрос покупателей именно на такие квартиры. Такой спрос часто сопровождается продажей имеющегося вторичного жилья. Благоприятным фактором также являются значительные скидки от застройщиков. Правда, в настоящий момент еще больше глобально снижать цены застройщики не готовы, либо предоставляют значительный дисконт при покупке больших объектов.
Но на рынок вышли другие схемы, выгодные покупателю, например, скидки от поставщиков стройматериалов и подрядчиков. При этом, в отличие от сходных ситуаций 2006 года, договор на покупку, не важно, в какой форме, оформляется с застройщиком, а не по переуступке с поставщиком. Это снижает риски для покупателя.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»