Меню

Реализация жилья, купленного по договору ипотеки

Кризис стал причиной того, что для многих граждан выплата процентов по ипотеке стала непосильным бременем. Увольнения, сокращения зарплат и ослабление российской валюты создали ситуацию, в которой заемщики вынуждены задумываться о продаже ипотечного жилья.

Возможна ли на практике реализация ипотечного жилья? Велико ли количество предложений о продаже квартир, купленных по ипотеке, сейчас на рынке? Пользуются ли они спросом?

Какие существуют механизмы продажи недвижимости с ипотечным обременением? При каком из вариантов материальные потери заемщика будут минимальными? Какой из способов реализации, на Ваш взгляд, является наиболее реальным и простым для осуществления потребителем, а какой из них оптимален для банков?

Действительно, у нас появилось некоторый процент неплательщиков по ипотечным кредитам. Различные банки называют разный процент, от 1,5 до 10. Все здесь зависит, прежде всего, от строгости андеррайтинга, который ранее использовался банком. Если кредиты выдавались «направо-налево», то этот процент больше.

Также имеет значение, как банк работает с платежами. В практике некоторых банков есть обязательные напоминания о платеже заемщику. Это позволяет обеим сторонам принять меры еще до того, как плательщик строго нарушил условия кредитного договор ( прострочка платежа более 3 раз в течение года).

Причина неплатежей, правда, у нас в другом – сокращение доходов, в то время как в США причиной было резкое повышение плавающих ставок. Нашим плательщикам, конечно, от этого не легче. Но, по крайней мере, есть возможность найти другую работу, и сумма ежемесячного платежа остается прежней.

К нам действительно обращается много людей с просьбой продать обремененную квартиру.

В целом их можно разделить на несколько категорий:

- те, кто потерял работу вообще или у кого существенно снизились доходы

- те, кто в свое время, пользуясь возможностью, взял большие кредиты с очень большими платежами, которые платить сейчас тяжело. Такие собственники хотят снизить кредитное бремя, продав существующий объект и купив объект дешевле.

- бывшие или пока еще настоящие бизнесмены, бизнес которых подкосил кризис. Будучи уверенными в своей платежеспособности в докризисные период, они приобретали дорогие и статусные объекты. Суммы кредитов также значительные.

- не, кто считает, что, поскольку их объект стал стоить сейчас гораздо дешевле, то нет смысла платить за него такие платежи. Они считают, что смогут продать его по высокой цене, снять ипотечное обременение и купить замену по низкой цене. На деле же такие объекты приходится продавать еще и ниже рынка, а вырученной суммы может и не хватить на погашение кредита.

Спрос. На такие квартиры есть спрос, так как стоят они обычно значительно дешевле. Есть так назывемые «чистые покупатели», которые специально ждут такие дешевые квартиры. Другое дело, что воплощение этого спроса часто становится нереальным, так как обременение снимается долго. Для этого покупатель должен дать большой аванс для погашения ипотеки, закладная на квартиру должна быть найдена банком, а это тоже время. Покупатель боится, что за этот период найдет квартиру лучше и дешевле. Помимо этого, если у покупателя присутствует предварительная продажа своего объекта и разрешение РОНО, то такая покупка очень сложна.

Процесс продажи обремененных квартир. Квартира может быть продана только двумя способами: по соглашению банка и заемщика-собственника, или по решению суда, если заемщик злостно нарушает условия кредитного договора. Решение суда может быть и отрицательным. Многие считают, что если в квартире зарегистрированы дети, а жилье – единственное, то выселение невозможно. Но на самом деле это не так.

Если заемщик регулярно нарушал условия кредитного договора, суд может и вынести такое решение. Другое дело, что однократная просрочка платежа может быть признана несоразмерной «наказанию».

Если рыночная стоимость квартиры оказалась ниже суммы невыплаченного кредита, то взыскание может быть направлено на другое имущество заемщика-неплательщика, но только по решению суда. Поскольку последнее время заемщики брали кредиты с большим соотношением кредитзалог, то такие ситуации на настоящем рынке очень вероятны.

Такая процедура общая, так происходит, если закладная принадлежит банку, выдавшему кредит, или банку, который купил закладную, и находится в регионе нахождения квартиры.

Продажа такой квартиры неубыточна для банка до тех пор, пока стоимость квартиры не меньше суммы выданного кредита, так как главное для него – вернуть свои деньги.
Иные условия определяются кредитным договором, который нужно внимательно прочитать.

Падение цен. Другое дело, что в силу падения цен на недвижимость, составляющее для обремененных квартир с конца 2006 года более 25%, продажа квартиры с большим кредитом сейчас может даже не покрыть сумму кредита. Надо также не забывать о том, что по сути аннуитетный ипотечный платеж предполагает в начале срока преимущественное погашение процентов в сумме платежа, и лишь к концу кредита – наоборот.

Поэтому, если заемщик захочет продать такую квартиру, то с удивлением заметит, что за это 2 года, которые он платил кредит, сумма его долга почти не уменьшилась, и кредит придется возвращать почти полностью. Причем, чем больше сумма кредита, в том числе и по отношению к стоимости квартиры, тем сильнее эта зависимость.

Что делать таким заемщикам? Либо обращаться за реструктуризацией, либо пытаться искать дополнительный доходов, либо растягивать срок кредита по соглашению с банком. В любом случае, необходимо сначала тщательно все просчитать.

Поскольку процесс продажи обремененной квартиры сложен, лучше обращаться к специалистам, а сначала посоветоваться с банком, предоставившим кредит.

Продажа закладных. Большинство закладных банки продают в качестве ипотечных ценных бумаг, обращающихся свободно на рынке. Т.е. в дальнейшем ваша закладная может быть продана еще и еще. В этом случае приходят уведомления.

Когда закладная выкупается, предмет залога, квартира, уходит с баланса банка. Банк получает стоимость закладной, которая может быть больше, меньше, равна стоимости выданного кредита, равна сумме кредита с процентами и т.д. По соглашению сторон.
Поэтому иногда закладную на ипотечную квартиру банку еще нужно и искать.

Продажа дефолтной квартиры банком. Как происходит продажа квартиры с перепроданной закладной. Выставить на продажу ее может и агент, выкупивший закладную, если неплательщик злостный, либо сам заемщик по согласованию с банком.

Но в реальности так происходит не всегда. Причина тому – незнание местного рынка. Поэтому агенту в некоторых случаях выгодно отдать на продажу это квартиру тому банку, который изначально выдал ипотечный кредит.

Но нужно ли это банку? Эта операция должна быть чем-то выгодна банку, так как он должен выкупить закладную. Цена выкупа опять-таки будет определяться ситуацией на рынке и соглашением сторон.

Когда цены на недвижимость снижаются, а количество неплательщиков растет, логично предположить, что рыночные котировки ипотечных ценных бумаг ( пакетов закладных по сути), снижается. Т.е. выкупить закладную, которую когда-то продал, банк может уже по гораздо более низкой цене.

Но, во-первых, выкупать снова приходится весь пакет закладных.

Во-вторых, определяющим фактором являются цены на недвижимость на рынке нахождения дефолтных квартир. Если цены на рынке недвижимости упали гораздо сильнее, чем упала стоимость ипотечных ценных бумаг, банк выкупает закладную и затем продает квартиру как бы себе в убыток. Тем более, что обремененная квартира должна продаваться дешевле рынка.

Каковы цифры в реальности, судить сложно, это коммерческая тайна банков.

Так как ценообразование на ипотечные ценные бумаги исключительно рыночное, пакеты закладных могут покупаться и по выгодным ценам, особенно в инвестиционно непривлекательных регионах.

При этом возможен еще и такой скрытый момент.

Закладная может быть выкуплена банком обратно с таким дисконтом, который теоретически может покрыть убыток от сильного снижения цен на недвижимость в регионе, при котором цена проданной квартиры стала меньше суммы непогашенного кредита.

Обремененная квартира. Покупка такой квартиры у банка ( не у заемщика) - операция очень удобная для покупателя тем, что юридическая чистота квартиры не вызывает сомнений, а также тем, что такая квартира обычно продается дешевле.
Именно поэтому, по аналогии с американским кризисом ипотеки, многие ждут, что на рынке недвижимости скоро появятся дешевые и « чистые» квартиры от банков.
А в силу того, что количество неплательщиков растет, количество квартир возрастет, и цены снизятся еще и еще. Но…

Конечно, дефолтные квартиры появляются у банков и по непроданным закладным, и по выкупленным, а также когда заемщик сам находит покупателя на такую квартиру. Но эти случаи не приобрели массового характера.
Просто потому, что это невыгодно никому, кроме покупателей таких квартир.

Выгодно ли банкам снижение цен на недвижимость?
Можно ли говорить о том, что в свете всего вышесказанного, банкам, продавшим свои закладные, выгодно снижение цен на недвижимость, так как пакеты закладных могут выкупаться обратно по дешевке? На первый взгляд может показаться, что так.

Но рассуждения выше показывают, что процедура обратного выкупа закладных зависит от многих факторов. Основная роль в регулировании этого процесса может принадлежать только государству с его финансовыми вливаниями, как показывает опыт США.

Но опыт США показывает также и то, что именно такое госвмешательство дало толчок ипотечному коллапсу рынка и личных банкротств заемщиков.

На самом деле банку нужно получить доход иили вернуть кредит как минимум, без провоцирования специальных продаж обремененных квартир.

Рекомендации заемщику. Ну и менталитет наших заемщиков, обычно покупающих квартиры раз в жизни, тоже нужно принять во внимание. Если ваша квартира приобретена в ипотеку с большим платежом, нужно очень аккуратно относиться к финансовому планированию своей жизни и семейному бюджету, чтобы не попасть в ситуацию, когда вы не можете дальеш платить кредит. Так как ваши издержки все равно будут несоизмеримы, не говоря уже о падении цен, необходимости дальше где-то жить, стоимости переезда и нервах.

А при планировании покупки нужно просчитать и самые пессимистичные варианты развития событий.


Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» http://www.expert-russia.ru