Хроника агентства недвижимости: Слышь, риэлтор, чё-то я очкую..
Тут такое дело… Хочу сегодня показать на пальцах, как купить квартиру в Москве у юридического лица, поскольку дело это не сильно простое, требующее определенных навыков и проворства. У нас ведь не все смотрят киножурнал «Хочу всё знать», а здесь будет фактически готовая инструкция, опробованная на реальных сделках с «юриками». А то из-за непонимания процесса агентство недвижимости периодически «влетает» на кредит доверия клиентов в придачу к потере собственного лица. Этого допустить никак нельзя. К тому же, как сообщают на местах, в последнее время мы сильно увлеклись, изрядно распугав народ мрачными риэлторскими байками. Хотя и в нижеизложенном тоже есть чему испугаться. В общем, агентство недвижимости дает краткий ликбез а-ля «у меня секретов нет, слушайте детишки»…
Продавцов сегодня на рынке много. И в числе оных наблюдаются не только «попавшие» под обратную струю мировой капитаклизмы граждане, но и многие фирмы, зарабатывающие вложениями в недвижимость. К сожалению или к счастью «вечный двигатель» бабла «словил клина», превращая некогда мега-ликвидные квартиры в осыпающуюся бумагу. На смену панике у руководства компаний пришло понимание того, что вчера давало прибыль, сегодня тащит конторы к неминуемому краху. И тогда…
На рынке появилось множество предложений от всеразличных ООО «Ход конём» или АО «На три буквы» в виде квартир, зачастую прикупленных еще в благословенные новостроечные времена. Теперь хозяйское добро оформлено в собственность вышеуказанных ООО и АО и подлежит продаже как неликвид.
Понятно, что жилье бывает разным, но компании априори предпочитали вкладываться в хорошие, монолитные новостройки бизнес-класса ввиду их будущей мощной «потенции». И это правильно. На кой вламывать деньгу в старпёрский хрущ, когда проще инвестировать излишек денег в свежее, новое, большое и красивое?
И вот, понимаешь, приходит гражданин с энной суммой в котомке и хочет купить квартиру в новом и свежем. А ему говорят: - Камрад, здесь не все так просто, эта монолитная пещера принадлежит ООО… Гражданин в сильных непонятках, он же перечитал весь интернет, уверен, что знает как делаются сделки, и даже представляет себе в общих чертах процедуру расчета через банковскую ячейку. О, как! А тут облом.
И, главное, что обидно - квартира-то хорошая. И стоит не дюже дорого. Чё делать-то, а? И, поразмыслив, товарищ решает обратиться к риэлторам. Другой вопрос, что не все риэлторы в курсе, что такое собственность юридического лица и с чем это едят. Ясное дело, мы знаем…
Для начала надо понимать – всякие ООО и т.п. не могут принимать наличные деньги, получаемые за проданное имущество, потому как для денег у них свой кошелек – расчетный счет в банке. И финансы туда поступают только двумя способами: официально через кассу или безналичным переводом за товары или услуги. Здесь, в принципе, и кроется основная засада для покупателя, привыкшего к стандартным процедурам передачи бабла через сейфовый депозитарий.
Там ведь как? Покупец кладет в ячейку деньгу, продавец через месячишко приносит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и вынимает сокровенное. На деле оно, конечно, не настолько просто, но в общих чертах выглядит примерно так.
А вот при работе с юр. лицами происходит следующее – подписывается тот же договор, покупатель переводит на счет ООО свои кровные и ждет пока УФРС зарегистрирует сделку. На первый взгляд ничего особенного, кроме того, что деньги платятся вперед. И суммы, понятно, не трехкопеечные. Покупателю страшно. А ну как он сейчас заплатит, а ООО завтра признают банкротом, руководство компании ударится в бега (прихватив сокровенное), сделку не зарегистрируют или еще чего недоброе случится. И он говорит своем риэлтору: - Слышь, риэлтор, чё-то я очкую.
Ясное дело, что доверие к продавцу всегда можно попытаться неким образом обосновать – всякого рода проверки компании через нужных людей, собирание интересной информации у других нужных людей, как то: имущество фирмы, учредители, количество лет существования на рынке и т.д., и т.п. По этим косвенным признакам можно более-менее принять решение: стоит платить вперед или попытаться найти какой-то иной способ решения потенциальной проблемы. Если же поверка показала, что с фирмой-продавцом все пучком, но клиент-покупатель все-таки пужается, то…
Агентство недвижимости призывает на помощь свой мега-опыт и, путем мысленной концентрации, выдает решение - давить. Давить собственника на другой вид расчетов: безотзывный аккредитив или перечисление денег после регистрации.
Что такое аккредитив можно почитать в глобальной сети, мне объяснять лень. Если говорить простым человеческим языком, аккредитив – это форма расчетов для настоящих маньяков, которые боятся всего и вся, особливо, когда дело доходит до их собственного кошелька. И эта схема более пригодна для оплаты всяческих вагонов с товаром типа вяленой рыбы, угля или нефти. Но не для рынка недвижимости. Слишком много сложностей, лишних процедур, неторопливых сотрудников банка и т.п. Любой бумажный затык грозит перерасти в глобальную проблему, где в интересную позу будут поставлены все участники сделки. Поэтому такой вид расчетов припасается на самый «край», который агентство недвижимости допустить никак не может.
Для тех, кто не в курсе – договор купли-продажи квартиры считается исполненным только тогда, когда полностью произведены расчеты по сделке. Это нечто вроде страховки от разного рода камрадов, решившихся «кинуть» продавца, купив, но не заплатив за квартиру. Поэтому отсюда можно вывести добротную формулу: подписываем договор, отдаем на регистрацию, после регистрации в течение 2-х банковских дней покупатель переводит деньги на расчетный счет фирмы-продавца. Всё. Сделка сделана, все довольные расходятся по своим делам: покупатель делать ремонт, продавец считать деньги.
Но, надо понимать, что если вдруг денег на расчетном счету компании не обнаружится в течение двух дней после регистрации – продолжение банкета автоматом переносится в зал заседания суда, где оная будет расторгнута с возможным изъятием из кармана нерадивого покупателя неустойки в виде утерянной прибыли. Это долго, отвратно и унизительно, тем более, что в качестве свидетелей могут пригласить агентство недвижимости, дабы оно могло подтвердить вышеизложенное.
Вывод – по счетам надо платить (и желательно без задержек), не стоит пытаться быть хитрее всех, подозревая, что мир состоит из одних идиотов.
Если кто не знает, то помимо вышеизложенного, при работе с юр. лицами есть еще масса всяческих разных формальностей в виде кучи документов, которые в обычных сделках не требуются. Протоколы собрания учредителей, подтверждения полномочий руководства, уставы, свидетельства и т.п. Все это дело надо смотреть, проверять, потому что в случае чего исправлять сие, возможно, придется долго, нудно и противно. И не факт, что успеется к сроку регистрации сделки. Для предотвращения этого у агентства недвижимости должен быть опыт, зоркий глаз и мощный ум.
Также ясно, что любая уважающая себя фирма всегда приветствует черный нал в качестве доплаты, проводимый стандартным образом, через депозитарную ячейку.
В общем, бояться покупать квартиру у «юрика» не стоит. Для тех, кто в теме (см. агентство недвижимости) страшного там ничего нет, мороки только много, да переговоры предстоят тяжелые. А надо ли просить риэлторов о помощи в таком случае или нет - решает только человек с деньгами - покупатель.
Аминь.
Берегите себя!
Агентство недвижимости «Жилищная стратегия»