Достижим ли докризисный уровень цен на недвижимость?
Цены на жилье в России не вернутся к докризисному уровню в ближайшие 5-10 лет, - такое заявление сделал министр финансов России Алексей Кудрин на коллегии Федеральной налоговой службы. Цену квадратного метра не элитной квартиры в Москве в $15-20 тыс. глава Минфина назвал «перегретой». «Это не восстановится, эти цены не вернутся, и такого бума в ближайшие 5-10 лет не будет», - сказал Министр финансов.
Алексей Кудрин напомнил, что в докризисный период рост цен на цемент составлял ежегодно от 50 до 100%. Предполагалось, что все, что построено, найдет свой спрос, отметил министр. «Сейчас, когда ажиотаж спал, произошла коррекция цен. И понятно, что эти цены не вернутся», - сказал Алексей Кудрин.
Комментарий генерального директора Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», Андреевой Е.Я:
Согласны ли Вы с мнением министра финансов о том, что в ближайшие 5-10 лет цены на недвижимость не восстановятся до докризисных уровней? Когда, по Вашему мнению, это может произойти? От каких факторов это будет зависеть?
Насколько сильно сейчас зависят цены на жилье от стоимости стройматериалов, в частности, цемента? Каков Ваш прогноз по стоимости стройматериалов в долгосрочной перспективе?
Могу комментировать ситуацию в большей степени по ситуации на рынке недвижимости Уфы. Москва и Питер – отдельные государства, Уфа как город-миллионник в глубинке, считаю, отражает ситуацию на общероссийском рынке гораздо правильнее.
Сроки ценовой коррекции и роста. Помните ли вы, что было 10 лет тому назад? Правильно, это слишком длительный срок, чтобы в настоящей ситуации делать какие-либо прогнозы вообще.
Возможно, что такое заявление было продиктовано желанием снять социальную напряженность людей. Цена на недвижимость (тут уже давайте все-таки говорит об обычном жилье для обычных людей, элитная недвижимость имеет несколько иную динамику) всегда была показателем уровня жизни людей. Т.е. можем покупать и покупаем – цена растет, не можем - падает. Конечно, настоящая экономическая ситуация, усугубляющаяся спадом производства и стагнацией потребительского спроса, пока не радует.
В значительной степени стагнация спроса в недвижимости объективна, в некоторой степени– продиктована страхами людей. Многие временно «затянули пояски», сократили расходы. Большинство из граждан, находящихся сейчас, как говорят, в наиболее активном и деятельном возрасте, прекрасно помнят кризис 1998 года и сейчас боятся повторения ситуации.
Но обещание людям фактически «неулучшения» ситуации аж в течение 10 лет – очень жестко.
Всегда считалось, что падение цен на недвижимость – это хорошо, это просто мечта большинства. Но настоящая ситуация показывает, что это не совсем так. Цена упала, а покупатели опять не рады. Почему? Цена «квадрата», приводящая к активизации покупок - показатель уровня нашей жизни. Причем, особенно, в Москве, о которой говорится в примере. Так давайте не будем лишать людей надежды на 10 лет.
Теперь другая сторона. Кризис будет затяжным, и пока роста цен в приближении к докризисному уровню, конечно, ждать не стоит. Но и загадывать сложно, так как большие экономические циклы в экономике имеют период около 10 лет. И за это время проходят не только падение, но и рост.
Цифры и цены. Важен еще вот какой момент: насколько цена на недвижимость в конкретном регионе достигла так называемого насыщения, верхней границы. Например, в Уфе это случилось в конце 2006-начале 2007. Соответственно, и коррекция вниз у нас продолжается уже 2 года. Собственно же кризисное падение началось только в начале зимы 2008 года. Исходя из этого, так называемый докризисный уровень цен сильно различается с максимальным за последние 2 года.
Чем докризисный уровень ближе к максимально отмеченному, тем дольше затем будет восстановление вверх.
Специфика в регионе может быть и иная, например, наличие градообразующих проблемных предприятий.
Важен анализ всех факторов, не только цен на стройматериалы, о которых ниже..
Стройматериалы. Почему-то, когда речь идет о ценах на недвижимости, вспоминают только цены на стройматериалы. Но они, прежде всего, определяют себестоимость строящегося жилья, а не цену, и это далеко не единственная составляющая себестоимости.
Когда речь идет о готовом жилье, а его количество значительно преобладает на рынке, то цену определяет исключительно соотношение спроса и предложения. Здесь именно общеэкономическая ситуация и доходы населения, которые она определяет, имеют основное и практически единственное значение. Ипотека, конечно, стала не менее важным фактором. Но она дала тоже исключительно покупательную способность, а возможность оформить ипотеку определялась доходами.
Также своеобразную лепту в последующий рост в абсолютных цифрах внесет и инфляция. Особенно в регионах, где мы считаем стоимость метра в рублях.
«Первичка» не есть «вторичка». Разница ценообразования. Во всем мире строящееся и более качественное и удобное жилье стоит дороже. У нас до сих пор было наоборот. Как раз в методологии установления рыночной цена и лежит суть этого процесса.
Цену на строящееся жилье жестко устанавливает застройщик. И лишь реалии рынка, и то далеко не сразу заставляют его эту цену снижать. Реакция обычно наступает гораздо позднее, чем падает покупательная способность людей.
Буквально на этой неделе в Уфе сравнялись цены на первичное и вторичное жилье. Как раз это встречное движение цен и демонстрировало последний год разницу в ценообразовании. Росла первичка, так как росли стройматериалы и себестоимость стройки, падала вторичка, так как предложение превышало спрос. Разве не парадокс?
Прогноз цен на стройматериалы – специфика не моей сферы деятельности. Но у меня всегда существовало мнение, что рост цен именно на стройматериалы (а при строительстве домов есть и другие составляющие себестоимости, например, ГСМ, рабочая сила), был вызван высоким спросом на них. Объектов строилось все больше и больше, в то время как построить новый цементный завод с большим объемом производства – дело непростое. Помимо этого, сами застройщики констатируют факт, что в структуре их себестоимости весьма значительную часть составляют налоги, платежи в муниципальные службы и доля жилья для предоставления на социальные цели.
Но на строящееся жилье цены падать дальше не будут именно в силу этих факторов. Поэтому, если говорить о возврате к докризисному среднерыночному уровню цен на недвижимость, куда входит и первичное жилье, то именно динамика цен первички внесет вклад в положительную динамику цен.
Тому способствует и рост стоимости рабочей силы в рублевом эквиваленте. Не для кого не секрет, думаю, что большая часть такой рабочей силы – гастробайтеры из пограничных с Россией стран. Их необходимо рассчитывать в валюте, курс которой за последнее время существенно вырос.
Цены на недвижимости и активность предпринимательства. Существует множество теорий, согласно которым цены на недвижимость коррелируют и с курсами валют, и с курсами акций. Настоящую ситуацию в экономике, несмотря на ее сложность, можно также рассматривать как некую базисную, в которой возможно зарождение не просто новых принципов и бизнес-процессов, но в которой содержится потенциал для дальнейшего восстановления и экономики и предпринимательства, как говорится «в новом витке».
Все вышеперечисленные теории имеют под собой одну наиболее важную предпосылку: высока активность и доходы, инвестиционная отдача и привлекательность – растут и индексы, акции, цены на недвижимость. И наоборот.
Но дело в том, что рынок недвижимости, а отличии от рынка валют и акций, очень и очень инертен, и многие это не принимают во внимание. Смысл в том, что когда все выгладит наиболее оптимистично – значит скоро будет перелом и спад рынка. Другая проблема заключаются в том, что люди часто в этот момент делают то, что делают все. А надо бы проявить индивидуальность. Помимо этого, люди делают это «толпой», движимые стадным инстинктом и страхом оказаться хуже других. Этим вызываются пики, всплески и последующие откаты рынков.
Циклы ( именно циклы, а не текущая успешность) развития бизнеса во многом предопределяются динамикой цен на недвижимость. В цикле динамики цен коммерческой недвижимости цены снижаются до тех пор (конечно, при наличии хотя бы какого-то неединичного предложения), пока предпринимателям не станет выгодно с минимальной прибыльностью начать новый бизнес на этих площадях. Задумайтесь, именно переезды в более дешевые арендованные площади и сворачивание бизнеса из-за невозможности платить аренду сейчас демонстрируют работу этого закона. В то же время по мере падения цен, находятся те, кто покупает или арендует эти освободившиеся площади, скупает за бесценок крупные склады и базы. Далее рост бизнеса снижает предложение недвижимости, и толкает цены вверх.
Уже не один исследователь находил подтверждение большим циклам в недвижимости. Поскольку мы, Россия, движемся к глобализации, мировые законы начинают действовать и у нас. Сначала идет рост, далее насыщение и общество потребления вызывает инфляцию, стагнацию, снижение деловой активности и потребления. Далее идет ликвидация бизнесов, взимание просроченных кредитов за счет залогов, падение цен, появление большого количества свободных объектов.
Особенно это касается инвестиций в недвижимость и коммерческого сектора, но сходная динамика, правда с временных лагом принятия решений рядовыми потребителями ( большей инертностью рынка), наблюдается и в жилой недвижимости.
Увеличение же пустующих офисных площадей – тревожный предвестник. За ним следует опустение площадей торговых. Все это сопровождается падением цен. Предвестником падения может быть и «мода» на инвестиции в недвижимости, появление в книжных магазинах большого количества изданий на тему « как быть успешным инвестором в недвижимость». Что мы и наблюдали два предыдущих года.
Как только бизнес в сфере недвижимости ( агентства, количество строек, частных перепродаж объектов и земли) « расцветает махровым цветом» - спад близок.
Активизация предпринимательства. Она наступает рано или поздно, как уже указывалось выше. Срок зависит от общеэкономической ситуации. Г-н. Кудрин прав, говоря о том, что это случится не завтра. Возможно, 2-3- года. Но и спрос людей накапливается. Строительство недвижимости стало более рисковой сферой, покупка строящегося жилья тоже, причем строящееся жилье стало еще и дороже готового. Соответственно, рано ли поздно этот спрос перейдет на сегмент готового жилья.
Я бы видела большую зависимость этого процесса от доступности кредитных средств. Рано или поздно ставки тоже снизятся, и предпринимательство активизируется. Чтобы это случилось как можно скорее, выгодно и экономике, и госбюджету и государству в целом.
Образ жизни и менталитет. Мы все привыкли к «шоколадной» жизни, к высокому потреблению. Временно, возможно, мы перейдем на « энергосберегающий режим». Но желание вернуть привычное будет двигать каждым из нас. Сейчас пока большинством граждан и предпринимателей движут страхи и минимизация рисков. Но это не продлится даже и 5 лет, не говоря уже о 10. Экономика с каждым десятилетием становится все мобильней, даже не смотря на масштабы нашей страны.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» http://www.expert-russia.ru