Российский рынок недвижимости «пляшет» по польскому сценарию
Процессы, происходящие на польском рынке жилой недвижимости схожи с тем, что происходит на нем в России. После сильного роста в 2004-2007 году цены на жилую недвижимость в Польше в 2008 году начали снижаться. Снижение продолжилось и в 2009 году, и продлится как минимум до 2010 года. Аналогичная ситуация и в России. В Варшаве, столице Польши, по данным польского аналитического агентства REAS цены на жилье в I квартале 2009 года были чуть выше, чем в I квартале 2008 года – на 0,36% в польских злотых (валюта страны). Как ни удивительно, но и в столице России цены на жилье сейчас чуть выше, чем год назад – в рублевом исчислении.
Что касается других регионов Польши, то, по сравнению с годовой давностью, цены ниже на 25% в Вроцлаве, на 16,8% - в Гданьске, на 15,7% - в Познани, на 8,9% - в Лодзи, на 3,4% - в Кракове и на 1,9% - в Катовице. В России темпы снижения цен также сильно различаются в зависимости от региона – есть города, где они снизились на 25-30% по сравнению с годовой давностью (Пермь, Волгоград, Красноярск), а есть где только на 5-10% (Санкт-Петербург, Екатеринбург).
В России, как и в Польше, кризис на рынке жилой недвижимости стал органичной частью общеэкономического кризиса. Безработица в Польше может достичь 11,4% в 2009 и 13,5% в 2010 году, реальные зарплаты в 2009 году могут снизиться на 20%. Ожидается, что польский ВВП снизится на 0,8% в 2009 году, а в 2010 году, если и вырастет, то не более чем на 1,3%. Между тем, в 2007 году польская экономика выросла на 6,5%, а в 2008 году – на 4,8%. Ситуация похожая на российскую. Период уверенного экономического роста в Польше привел к буму на рынке жилой недвижимости. В Варшаве с 2001 по 2008 год цены на жилье в новостройках по данным REAS выросли с €770 за 1 кв. м до €2150 за 1 кв. м, что эквивалентно 2800 долларам (по курсу 2008 года). Таким образом, цены новостроек в столице Польши выросли в 2,8 раза и их уровень был хотя и меньше, чем в Москве, но соответствовал сложившемуся в Санкт-Петербурге.
Спрос на жилье в Польше упал из-за снижения реальных доходов населения, роста безработицы, а также уменьшения возможностей системы ипотечного кредитования. На рынке новостроек наблюдается переизбыток предложений со стороны продавцов. Во время быстрого роста цен на жилье в 2006-2007 году было начато строительство многих новостроек, которые теперь завершены, но нераспроданы. Аналогичную ситуацию мы наблюдаем и в России. Оказывают на цены давление и квартиры, выставленные на продажу закредитовавшимися польскими инвесторами. Российские инвесторы тоже пытаются сбыть свои жилищные активы, чтобы рассчитаться по кредитам.
С IV квартала 2008 года польские застройщики отмечали сокращение числа заключаемых договоров из-за резкого ужесточения условий по ипотечным кредитам. Во многом бум на рынке польского жилья, как и в России, произошел благодаря быстрому развитию ипотечного кредитования. Объем выданных жилищных кредитов с 2,1 млрд. евро в 2000 году вырос до 43,3 млрд. евро в 2008 году. Если в 2000 году объемы выданных кредитов составлял 1,3% от ВВП, то в 2008 году уже 15,3% ВВП. В России к концу 2008 года также было выдано жилищных (ипотечных) кредитов более чем на 40 млрд. евро. В конце 2008 года польские банкиры существенно повысили уровень первоначального взноса по ипотечным кредитам, ранее составлявший от 0 до 20%, снизили сроки кредитования, ужесточили требования к заемщикам. Поведение российских банкиров было схожим, однако они к тому же еще и подняли процентные ставки по выдаваемым кредитам.
Польская строительная индустрия отреагировала на кризис также как и российская – снижением объемов работ. В первом квартале 2009 года было выдано по данным Государственного Комитета по статистике Польши 41140 разрешений на строительство, в то время как в 2007 и 2008 году в среднем за квартал выдавалось 60000. Было начато 23473 стройки, в то время как раньше за квартал начинали в среднем 45000 строек.
Нет сильных различий и в тенденциях на рынке аренды жилье. В IV квартале 2008 года в Польше, впервые за три года началось снижение арендных ставок – объем предложения сильно превысил спрос, особенно в секторе элитной недвижимости.
Российский и польский рынки жилой недвижимости очень схоже «вошли» в кризис, однако, рецепты «выхода» из него, к сожалению, не могут быть одинаковыми. При одинаковых симптомах «болезни», российские «осложнения» в виде высокой инфляции и зависимости экономики от цен на сырье на мировых рынках делают многие польские «рецепты» малоприменимыми на нашей почве.
Источник: Аналитический центр GED Analytics
Ссылка:
Оригинал: