Оптимизация коммерческой недвижимости и арендных отношений в период кризиса

30 июля 2009 г.

ложившиеся за последние полгода реалии на арендном рынке коммерческой недвижимости заставили арендодателей комплексно пересматривать свои взаимоотношения с арендаторами. То, что собственникам не снилось даже в кошмарных снах, свершилось. На «дворе» - рынок покупателя (в данном случае арендатора). Он еще не диктует полностью свои условия, но уже заставляет считаться со своими желаниями и потребностями.

Влияние мирового финансового кризиса на российскую экономику привело к изменениям в структуре рынка коммерческой недвижимости, а также к формированию новых условий ведения бизнеса для всех его участников. Изменилось как формирование предложения офисных площадей, так и структура и уровень спроса на них. Нестабильная финансовая ситуация многих потенциальных арендаторов в значительной степени повлияла на сроки наполняемости объектов коммерческой недвижимости: офисов, торговых центров, промышленных и складских помещений.

Например, уровень вакантных площадей в столичных бизнес-центрах значительно повысился - в среднем по рынку он составляет 15%, что является абсолютным максимумом за последние 8 лет.

В начале 2008 года этот показатель не превышал в среднем 5%. В конце четвертого квартала 2008 – январе 2009 года он составил 10-18% для помещений класса «А» и 12-16% для офисов класса «В». В первом квартале 2008 года для офисных помещений класса «А» доля вакантных площадей составляла порядка 2-7%, класса «В» – 4-6%. И можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий.

При этом активность со стороны потенциальных арендаторов торговых центров снизилась не так ощутимо и доля вакантных торговых помещений по-прежнему не высока. Она составляет 1-3%. В 2009 году ожидается дальнейший спад деловой активности на рынке торговых помещений и снижение спроса на площади в торговых центрах. Однако резкого повышения уровня вакантных площадей не произойдет, поскольку большинство из заявленных к вводу в 2009 году объектов, вероятно, не будут введены в срок.

Наиболее востребованные сегодня торговые помещения – это секции 100–300 кв. м. При этом необходимо понимать, что у каждого торгового оператора существует определенный диапазон площади секции, в рамках которого он развивает тот или иной формат магазина. И если раньше арендаторы были готовы занимать помещения в верхней границе диапазона площадей, а в некоторых случаях и дополнительные площади, то сегодня большинство арендаторов стремятся не превышать оптимальный для формата размер секций.

На рынке наблюдается снижение спроса на качественные офисные площади, вызванное выжидательной позицией большинства участников рынка офисной недвижимости и снижением объемов бизнеса. Компании пересматривают планы своего развития и, соответственно, бюджеты на 2009 год. Корректировке подвергается общая занимаемая площадь (в связи с сокращениями персонала) и класс офисного объекта. Прослеживается тенденция изменения структуры спроса в сторону увеличения доли предпочтений офисных площадей класса «В», а также офисных площадей с уже выполненной отделкой.

До кризиса помещения, готовые к въезду, предлагались лишь в зданиях, откуда съезжал арендатор. Сейчас мы видим тенденцию, что даже вновь построенные здания предлагаются с уже выполненной отделкой или отделка компенсируется за счет арендодателя. Во многом на это повлиял выход на рынок большого числа субаренд, которые составили конкуренцию помещениям, предлагаемых напрямую от собственников. А наибольшая часть вакантных площадей сосредоточена в так называемых объектах класса «В+» (около 18%, что соответствует сильно перенасыщенному рынку). В первую очередь, это вызвано фактическим объемом выведенных на рынок площадей в данном сегменте. Объективно говоря, в настоящий момент арендаторы сосредоточены на улучшении условий по текущим договорам аренды, в дальнейшем наибольшим спросом будут пользоваться офисы, предлагающие хорошее качество по наиболее привлекательным ценам.

Если говорить о ценах, то в конце 2008 – начале 2009 года ставки аренды офисных помещений в Москве снизились на 25-30% по сравнению со значениями лета 2008 года. По ряду сделок дисконт, предоставляемый владельцами бизнес центров, мог достигать 40-50%. Например, интернет-холдинг Rambler Media получил дисконт почти в 40% по аренде 6 тыс.кв. м офисных площадей в бизнес центре «Омега Плаза». Что же касается рынка торговой недвижимости Москвы, то в целом по сегменту к концу 2008 года арендные ставки упали на 10-35%. Тем не менее, в силу разнородности сегмента, уровень падения ставок зависел от конкретного объекта. В крупных знаковых торговых центрах с установившимся пулом арендаторов собственники неохотно шли на снижение ставок, скидки на аренду не превышали 10%. Немного другая ситуация наблюдалась в сегменте стрит-ритейла. Арендодатели таких помещений охотнее шли на уступки в силу того, что они не связаны обязательствами по выплате кредита, как многие девелоперы. По отдельным сделкам в сегменте стрит-ритейла скидки на аренду помещения доходили до 40%.

Изменение курса рубля заметно повлияло на единицу измерения ставок аренды. Если до кризиса многие собственники старались заключить договоры в евро, рублях или на смешанном курсе доллара и евро, то сейчас собственники предпочитают объявлять ставки аренды в долларах, фиксируя в договоре курс по ЦБ, но не ниже определенного уровня.

В большинстве случаев ставка аренды номинирована в долларах или евро, и произошедшая девальвация рубля оказала существенное давление на готовность и возможность арендаторов платить такие ставки. Тем не менее, на настоящий момент рынок не успел «отработать» девальвацию и нельзя говорить о дополнительном снижении ставок. Однако необходимо помнить, что в большинстве случаев девелоперы кредитуются или финансируются в долларах или евро, поэтому сложно ожидать массового перехода рынка в рубли.

По итогам 2008 года самый высокий уровень вакантных площадей (около 20%) был зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме высокого уровня арендных ставок, арендаторов отпугивали достаточно жесткие условия арендных договоров. И в текущем году ряд собственников пересмотрели свои притязания, уменьшив ставки порой до 50%.

Наибольшее количество свободных площадей можно отметить в тех зданиях, которые были введены в эксплуатацию в третьем – четвертом кварталах 2008 года.

В целом на фоне увеличения уровня вакантных площадей и снижения спроса со стороны арендаторов многие собственники помещений испытывают значительные затруднения с поиском арендаторов. Примерами бизнес-центров, значительная часть площадей в которых пустуют, являются: Espase BC, БХ «Классик», БЦ «Авиатор», офисные объекты на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Помимо этого многие компании ведут переговоры с арендодателем о возможности сокращения арендуемой площади и снижении арендной ставки. Например, компания Genfa Medica осталась в здании по адресу Ленинский проспект, дом 99 на более выгодных условиях. Кроме того, IT-холдинг IBS отказался переезжать в БЦ Nordstar Tower по причине нежелания компании «ДС Девелопмент» снижать арендную ставку. Предварительный договор на аренду 36,8 тыс. кв. м был подписан в январе 2008 года. В связи с оптимизацией расходов, осталась в прежнем офисе на Дмитровском шоссе, арендовав дополнительные площади там же.

В начале 2009 года уже стало известно, что компания ТНК-ВР отказалась от аренды 45,4 тыс. кв. м в бизнес-центре Western Gate. А в ноябре 2008 года банк ВТБ перенес свой переезд в башню «Федерация» делового комплекса «Москва-Сити» на 2010 год.

Подведём итоги

Основными формами оптимизации взаимоотношении на данном этапе являются:

пересмотр ставок аренды в сторону уменьшения (который коснулся более 70% объектов коммерческой недвижимости);
индивидуальный подход к расчету арендных ставок и отказ от усредненных подходов без учета реальной ситуации в географии, маркетинге и экономике;
оптимизация сдаваемого в аренду пространства путём перевода (переоборудования или перепланировки) и минимизация таким образом «бесполезного» редко или совсем неиспользуемого пространства;
разбивка сдаваемых площадей на более мелкие части (что ранее делалось очень неохотно, а то и совсем не происходило) для аренды помещений малыми предприятиями;
предоставление существующим и потенциальным арендаторам различного рода дисконтов (в виде предоставления льготного начального периода аренды, уменьшения суммы страховых взносов, рассрочки арендных платежей).

Эти вынужденные меры дают результаты, хотя далеко не те, которые радовали бы арендодателей. Все-таки до тех пор, пока экономическая ситуация в целом хотя бы не стабилизируется, многие объекты будут продолжать «бросаться в глаза» зияющими пустотами и вывесками: «АРЕНДА».

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании ФинессКо: Донской Дмитрий.

http://www.commercialrealty.ru/new.php?id=113770