Развитие и перспективы рынка торговой недвижимости в России – аналитика.
В последние годы в России наблюдалось активное развитие рынка торговой недвижимости, обусловленное значительным дефицитом качественных площадей, а также ростом доходов населения. Но мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости.
На сегодняшний день сложилась ситуация, в которой девелоперам требуются значительные средства не только для финансирования строительства, но и для погашения кредитов. Банки отказываются сотрудничать с девелоперами на прежних условиях и повышают процентные ставки по кредитам (в среднем до 25%), кроме того, банки предпочитают продлевать выдаваемые кредиты, а не финансировать новое строительство. Все это вынуждает застройщиков замораживать проекты. В меньшей степени зависимыми от сложившейся ситуации оказались проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, ввод которых ожидается в 2009-2010 гг.
Но в данной ситуации возникает вторая сложность, которая может затруднить функционирование открывающихся в условиях кризиса торговых центров. Тут важно отметить, что трудности с кредитованием проектов возникли и у торговых операторов, большинство из которых развиваются на заемные средства. Следствием этого стала приостановка или даже свертывание программ регионального развития ряда федеральных сетей. Уже сегодня нередки случаи, когда компании отказываются от участия в проектах, так компания «Инвесткинопроект» оператор сети «Киноплекс» свернула 5 из 7 региональных проектов. Кроме того, о проблемах различной степени сложности, таких как недостаток ликвидности, отказ от программ развития, сокращение штата, сложностью расчетов с кредиторами и поставщиками уже заявили такие ритейлеры как: «Техносила», X5 Retail Group, «Виктория», Banana Mama, «Гроссмарт», «Вестер» и другие. В первую очередь были заморожены планы по развитию капиталоемких форматов (крупные гипермаркеты, развлекательные операторы). Таким образом, под вопросом оказывается заполняемость торговой галереи и привлечение якорных арендаторов.
К примеру, в связи с отсутствием спроса у ритейлеров на торговые площади в Ростове-на-Дону, девелоперы, вынуждены переносить сроки ввода торгово-развлекательных центров. Так первая очередь ТРЦ «Золотой Вавилон», которая должна открыться в мае, заполнена лишь на 50%, при этом сроки открытия второй очереди будут зависеть от подписания соглашений с арендаторами, с которыми сейчас ведутся переговоры. Кроме того, концерн «Единство» перенес с марта на сентябрь сроки открытия ТРК «Мегамаг» площадью 100 000 кв. м. Договоры аренды подписаны пока только на 60% площадей.
По прогнозам на 2009 год в регионах ожидается падение спроса на торговые помещения на 60%. Основное влияние на спрос оказывает недостаток ликвидности многих сетей, действующих на российском рынке, вызванный высокой долговой нагрузкой компаний и невозможностью привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Это в меньшей степени коснулось иностранных игроков, а в большей отечественные сети с высоким соотношением долг/EBITDA*.
На сегодняшний день в некоторых торговых центрах доля свободных помещений выросла до 10-15%, а в объектах с неудачной концепцией до 25%. При этом важно отметить, что недозагрузка на уровне 30% означает существенный отток покупателей из торгового центра.
В большей степени подвержены кризису крупные торговые объекты, к ним относятся региональные и суперрегиональные торговые центры: их основные арендаторы – федеральные и международные сети, которые в полной мере находятся под влиянием фондового рынка. У международных сетевых операторов, для которых предпочтительны большие площади, риски особенно высоки, соответственно готовность их входа в проект оказывается под вопросом. А это, в свою очередь, отражается на торговом центре. «Закрыть» такие площади региональными или даже федеральными операторами невозможно. Попытка сформировать пул арендаторов из региональных операторов может отразиться и на уровне арендных ставок в ТЦ, и на качестве самого объекта.
Говоря о дальнейшем развитии сетевых операторов, можно с некоторой степенью уверенности прогнозировать перспективы сетей, предлагающих товары повседневного спроса, в большей степени продуктовых операторов. Ожидается изменение структуры потребительского спроса: если сейчас на продовольственные товары население регионов тратит порядка 40% всех расходов, то в дальнейшем рост данного показателя может составить до 80%. Кроме того, наблюдается процесс банкротства небольших торговых сетей, на рынке останутся крупные торговые операторы. Одна из компаний, продолжающая свое развитие в условиях кризиса, компания «Дикси» запланировала открыть в текущем году порядка 100 магазинов-дискаунтеров, однако при этом, заявляя свою готовность скорректировать планы в зависимости от дальнейшего развития ситуации в стране. Кроме того, компания рассматривает возможность покупки розничных сетей с оборотом от 100 до 750 млн. долларов США как в регионах своего присутствия, так и на новых рынках. Компания «Магнит» также предполагает открытие новых магазинов, так до конца 2009 года заявлено к открытию 400 магазинов-дискаунтеров в различных регионах страны. На сегодняшний день большинство магазинов сети расположено в Южном, Центральном и Приволжском федеральных округах.
Торговые операторы, реализующие непродовольственные товары отметили существенное снижение продаж, что спровоцировало их обратиться с открытым письмом от Ассоциации АПРИМ (предприятий индустрии моды) к управляющим компаниям и владельцам торговых центров с пакетом антикризисных мер, направленных на недопущение банкротства розничных операторов сегмента FMCG**, действующих и будущих арендаторов торговых центров. Данные меры направлены в основном на оптимизацию расчетов с арендодателями (переход с фиксированной ставки аренды на процент с оборота, постоплата, ликвидация депозита).
В целом в ближайшие 2 года можно ожидать следующие процессы:
Снижение объема вводимых торговых площадей, обусловленное замораживанием многих проектов из-за отсутствия финансирования.
Увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах вследствие сокращения планов по развитию многих торговых операторов.
Возможно увеличение продаж объектов на стадии проекта.
Сокращение потребительских расходов. Кроме того, учитывая, что население в регионах до сих пор предпочитает совершать многие покупки на рынках, процесс перехода к качественным форматам торговли в условиях кризиса резко замедлится.
* EBITDA - показатель прибыли компании до вычета налога на прибыль, начисленных процентов по кредитам и амортизации.
** FMCG - это товары повседневного спроса: продукты питания, бытовая химия, пиво и сигареты.
Автор: Ирина Федорова, специально для www.kupimetr.ru