Тенденции и перспективы рынка коммерческой недвижимости Н.Новгорода
Тенденции и перспективы рынка коммерческой недвижимости
19 ноября в Торгово-Промышленной Палате состоялась встреча за круглым столом, посвященная тенденциям и перспективам развития рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Нижегородская Гильдия Сертифицированных Риэлторов пригласила для участия в нем ведущие девелоперские, риэлторские, финансово-кредитные компании и аналитиков рынка коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода. Среди них «Нижегородский Центр научной экспертизы», ГК «Электроника», «Магазин Готового Бизнеса», «Банк Готового Бизнеса», «NERS», «Центр Коммерческой Недвижимости»,
ЗАО «Орион», «Нижегородский Центр недвижимости», ГК «Триумф», ООО «Агентство «Выбор-Недвижимость», ГК «Столица Нижний» и другие.
Брокеры и владельцы торговых центров подтвердили, что реальная цена на аренду в торговых центрах снизилась на 50%, а в офисных зданиях и того больше, что наибольшим спросом сейчас пользуются площади от 20 до 50 кв.м. В последнее время почти встали продажи коммерческих площадей: брать их в аренду более выгодно.
Рассмотрим рынок коммерческой недвижимости более внимательно.
Торговые центры ждут арендаторов
По данным, которые ежемесячно собирает «Нижегородский Центр научной экспертизы», с начала года произошло снижение арендной ставки во встроенных помещениях на 50 процентов (речь о Нижегородском районе). В бутиках на территории торговых центрах средняя стоимость арендной ставки за 3-й квартал составила 1,5 тысяч рублей в Заречной части и 1720 рублей - в Нагорной. У якорного арендатора ставки еще ниже.
Информацию Татьяны Романчевой («Нижегородский Центр научной экспертизы») подтвердил Игорь Червяков («NERS»): «Реальная цена аренды упала на 50 процентов».
По мнению экспертов, прежних доходов у владельцев торговых центров не будет еще долго. Хотя ситуация на рынке стабилизировалась, предпосылок для роста пока нет.
Тем не менее, есть товары и услуги, которые востребованы и в кризис. Достаточно хорошо себя чувствуют аптеки, фирмы, предоставляющие услуги (косметические, оздоровительные и прочие), развлекательные центры, кинотеатры. По словам Александра Кузнецова (ГК «Электроника»), кинотеатры и бильярдные заполнены. Похуже идет торговля. Раньше предпочтение отдавалось высокодоходной торговле одеждой, золотом и ювелирными изделиями. Теперь обращают внимание и на бизнес, который приносит гораздо меньше дохода, например, на торговлю мебелью. Производство же пострадало от кризиса больше всего.
В этих условиях арендодатель готов к уступкам. Пример - магазин на площади Горького, бывшая «Европа». Владимир Васильков («Банк Готового Бизнеса»): «Начинали с 6000 тысяч, потом снизили до 4500. В итоге снять торговые площади можно даже дешевле, чем 1800 за кв.м.»
Готовность к уступкам зависит от того, насколько долго пустует помещение. Цена может быть снижена и больше, чем на 50 процентов, а владелец помещений вдобавок предложит арендатору различные бонусы, такие, как включение коммунальных платежей в стоимость аренды.
Возвращение рынков
Маркетологи подсчитали, что средний чек в «Ашане» составляет около 2,5 тысяч рублей. Для пенсионера - это половина пенсии, для человека, работающего на производстве - тоже сумма значительная. Многие жители Нижнего ходят в торговые центры как на экскурсию. Существующие площади начинают пустовать, встает вопрос: что делать с теми, которые начали строить?
«Переполненность города торговыми центрами привела к тому, что некоторые застройщики, перепрофилируют недостроенные ТЦ в рынки, - говорит Татьяна Романчева. - В Нижнем сейчас открылись два новых рынка - Нижегородский (на Комсомольском шоссе, где изначально задумывался автосалон) и в Верхних Печерах. Застройщики рассчитывают: если строить рынок из легких конструкций, себестоимость будет маленькой, а окупаемость быстрой. А через три года, если ситуация изменится, можно будет возвести на этом месте что-нибудь приличное».
«Конечно, такие решения принимаются не от хорошей жизни, - комментирует Андрей Колобов («Столица Нижний»). - С другой стороны, в этом проявляется гибкость рынка. Любой владелец бизнеса ищет свободные ниши. А рынки пока востребованы. Есть поколение, которое на рынках выросло, им комфортно в этой среде, они считают, что здесь можно поторговаться и сэкономить. Хотя мне кажется, что это фикция: в супермаркетах и цены приемлемые, и применяются более правильные технологии продаж. Молодежь, мне кажется, предпочтет современные торговые центры. И в будущем останутся - как антиквариат, как местный колорит - только исторически сложившиеся рынки: Канавинский, Мытный, Средной, Сормовский...» Ему оппонировали Александр Кузнецов (ГК «Электроника»), заметивший, что на Западе рынки живут до сих пор, и Владимир Васильков («Банк Готового Бизнеса»), считающий, что торговый центр - тот же рынок, только более цивилизованный и обустроенный.
По мнению экспертов круглого стола, цены на рынках и в торговых центрах почти не различаются. Александр Кузнецов (ГК «Электроника») рассказал, что в «Спаре» (ТЦ «Золотая миля») на продукты первой необходимости наценка составляет не больше 3-5 процентов. Уравновешивается прибыль за счет элитной продукции. Как он утверждает, цены в ТЦ практически не отличаются от рыночных, конкуренция со стороны Сормовского рынка почти не ощущается.
Офисы стали доступнее
Ведущие брокеры Нижнего сошлись во мнении, что на рынке офисной недвижимости цены упали даже ниже, чем на рынке торговой недвижимости. Центр «Арго» на Рождественской, к примеру, сдает офисы по 600 рублей за кв.м. Причины - низкий спрос и отсутствие удобных подъездов. В то же время старые офисные центры с небольшой арендной ставкой (можно найти и за 200 рублей за кв.м.) заполняются едва ли не за сутки-двое. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью в 20-50 кв.м. Новые офисные центры: «Лобачевский Plaza», центр на улице Семашко - тоже не пустуют. Когда арендная ставка составляет 1800 - 800 рублей, желающие снять современный офис класса А находятся. Сложнее ситуация с ЦМТ (Центр международной торговли) на Ковалихе. Здесь сплелись несколько факторов: высокие требования к арендаторам (престиж, сегмент рынка, финансовая состоятельность, бренд…) и выбор основного брокера.
Татьяну Романчеву удивляет, почему заполнением ЦМТ (Центр международной торговли) на Ковалихе занимается московская консалтинговая фирма. Люди из другого города не знают местных особенностей, а потому делают грубые ошибки. Иллюстрация: в ответ на вопрос о том, как будут люди парковаться, ведь места для машин рядом с новым зданием не много, услышали: «У вас же скоро откроется станция метро «Горьковская».
Когда начнется рост на рынке?
Этот вопрос вызвал некоторое разногласие. Если один эксперты заявили, что идет оживление на рынке недвижимости, то другие оценили это как «предновогоднюю судорогу».
Александр Кузнецов утверждает, что каждый месяц наблюдает 5-10 процентов роста: «Люди ходят в кино, бильярдные забиты. Фрукты раскупают». По мнению Григория Рябченко («Магазин Готового Бизнеса»), шевеление на рынке началось потому, что людям просто надоело ждать: «Но это скорее имитация бурной деятельности. И покупка коммерческой недвижимости является скорее исключением из правил».
Всерьез же рынок начнет подниматься, когда сложатся два условия. То есть когда стоимость недвижимости перестанет падать, и когда появятся деньги, в том числе в банках. Впрочем, от долгосрочных прогнозов воздержались все.
Пара слов о жилье
Нижегородские агентства недвижимости регистрируют увеличение числа сделок на вторичном рынке жилья. Валентина Голубева (ООО «Агентство «Выбор-Недвижимость») наблюдает эту картину с июля. По ее словам, цены держатся примерно на одном уровне, колеблясь в пределах 1-3 процентов. «Два последних месяца идет всплеск продаж. Сказывается отложенный весенний спрос. Люди поняли, что даже в условиях кризиса смогут прожить и приобретать недвижимость».
Рост числа сделок в жилой недвижимости Валентина Голубева объясняет несколькими причинами. Власть прикладывает много сил к стабилизации обстановки. Кроме того, сейчас растет в цене нефть, следовательно, поднимается экономика. Как результат - стабилизируются цены на жилье.
Продажи на первичном рынке идут хуже. Во-первых, люди боятся рисковать, связываясь с покупкой квартиры на стадии строительства. Во-вторых, предложений в первичке стало меньше.
И - о рекламе
В кризисной ситуации «волшебной таблетки» быть не может. Пригодятся все способы продвижения объектов недвижимости: и газеты, и Интернет, и личные продажи, и растяжки… А вот в будущем возрастет роль Интернет.
Продажи с помощью Интернета пока не являются основными. Игорь Червяков рассказал об инертности нижегородских застройщиков: «Мы предлагали тестовое бесплатное размещение информации на сайте. 8 из 10 либо не отреагировали, либо отказались». По мнению одних экспертов, Интернет-порталы «убьют» брокеров. «После появления в США хороших Интернет-порталов, брокеры заплакали. Так как потребители стали ближе к собственнику», - поделился Александр Кузнецов. На что Владимир Лашманов («Центр Коммерческой Недвижимости»), отреагировал вполне оптимистично: «Больше порталов хороших и разных. И тогда в этом болоте не разберется никто. Кроме хорошего брокера».
Елена Шевцова
http://ppl.nnov.ru/1/4/16/387/?nid=501&a=entry.show