Мы взяли ипотеку. И что теперь с ней делать?» Ответы на 10 главных вопросов
На вопросы читателей отвечает ипотечный брокер САН «ЭКСПЕРТ» Пешкина Марина
1. Мы взяли кредит под 11%. В договоре было прописано, что банк может в одностороннем порядке поднять нам проценты. Поднимут ли мне проценты по кредиту? (Зайцев А., Уфа)
Кредит вы взяли по фиксированной процентной ставке.
Если банк прописал в кредитном договоре возможность увеличения ставки в одностороннем порядке – ничто не запретит ему воспользоваться этой возможностью. Прочитайте внимательно текст договора. Но на практике мы пока не слышали о подобных повышениях в Уфе.
2. Здравствуйте! Взял ипотеку в октябре 2007 г. 1 млн.руб. в Сбербанке. Ввиду последствий кризиса, что сейчас лучше делать: погасить кредит всеми возможными способами или же подождать? (Губайдуллин В., Уфа)
Если у вас действительное есть возможности для погашения кредита, можно ими воспользоваться, так как переплата по ипотеке за весь срок кредита высока, а квартиру, видимо, вы купили по максимуму цены, соответственно, и переплатите много за 10-15 лет.
С другой стороны, вы получили кредит в надежном банке, и наверняка по очень выгодной ставке, действующей в то время. Гася кредит, вы, видимо, будете извлекать средства, например, из собственного бизнеса или депозитов. А доходность депозитов сейчас высока, да и бизнес не кредитуют по таким ставкам. Поэтому выискивать способы, для того, чтобы погасить кредит именно сейчас – необязательно.
3. В ипотечном договоре для молодой семьи, есть пункт такой, где в случае рождения ребенка банком предоставляется отсрочка платежей основного долга, а по процентам тоже отсрочка? (Милова Т., Стерлитамак)
К сожалению, нельзя ответить на ваш вопрос, не видя текста кредитного договора. Но можно проконсультироваться в банке, выдавшем ваш кредит, так как не все банки работают по указанной программе.
4. Покупаем квартиру по ипотечному кредиту. У нас плавающая ставка. Как жить дальше, если вдруг ставку поднимут сильно? (Сазонов И., Уфа)
Выбирая для себя банковский продукт для покупки квартиры в кредит, и принимая решение, от которого будет зависеть ваше финансовое положение в течении многих лет, вы безусловно делаете серьезный выбор, и оцениваете свои возможности самостоятельно. Выбрав кредит по плавающей ставке, вы рассчитываете что понятие «плавающая» вас не особо коснется, и ставка так и останется на том уровне.
Если ваши расчеты не оправдаются, обвините ли вы банк «нехороший» банк, который «наживается», либо попытаетесь принять ситуацию и справиться с ней, зависит от вас.
А банк при этом, всего лишь покрывает собственные риски, действует в соответствии с рыночной ситуацией и при этом работает в строгом соответствии с законом, не нарушая условия добровольно оформленного с вами кредитного договора.
Перекладывать на банк ответственность за свой кошелек также по меньшей мере не справедливо.
Но кредиты с плавающей ставкой у нас выдаются нечасто, пока в нашей фирме нет статистики по подобным «поднятиям» ставок. Если вы оформляете ипотеку через ипотечного брокера, то его задача – предупредить вас о подобных последствиях и даже просчитать несколько вариантов, возможных при поднятии ставок.
5. Ранее в 2003 г. я воспользовался только имущественным налоговым вычетом на приобретение квартиры. А в 2006 г. приобрел другую квартиру с привлечением ипотечного кредита.
То есть я уже воспользовался вычетом на приобретение жилья, но не пользовался правом на вычет в отношении процентов по ипотечному кредиту. Имею ли я право на имущественный налоговый вычет в отношении уплаченных процентов по ипотечному кредиту? (Гайсин С., Уфа)
Для более подробной консультации обращайтесь, пожалуйста, в налоговые органы, так как они принимают подробные решения. Но поскольку имеется в виду уже другая квартира, а вычет предоставляется только один раз и на один объект, то вы получите, скорее всего, отказ.
6. Год назад взял ипотечный кредит под залог своего магазина. В кредитном договоре ставка 16% годовых на три года и пункт о том, что банк вправе поднять ставку до 18% при условии изменения ставки рефинансирования, а также при не предоставлении банку квартальной отчетности. По графику кредита выплачиваю все вовремя уже год, отчетность предоставляю вовремя. Банк без письменного уведомления списал дополнительные проценты, ссылаясь якобы на то, что у меня упал оборот.
В кредитном договоре ничего об оборотах, которые я должен поддерживать, не написано, зато написано, что при изменении ставки по кредиту они обязаны меня уведомить письменно.
У меня такой вопрос, правомерны ли действия банка? Могу ли я подать на банк в суд?
Спасибо. (Ишбулдин Э., Уфа)
Банк, по всей видимости, поднял ставку по вашему кредиту в соответствии с ставкой рефинансирования ЦБ РФ
Если в кредитном договоре не прописан момент, что банк обязан заранее уведомлять заемщика об одностороннем изменении договора, то подавать в суд по этому поводу на банк нецелесообразно.
7. Я с женой взял ипотеку 2 месяца назад. В связи с кризисом прошло сокращение и уменьшают зарплату. Если мы не сможем оплачивать ежемесячную сумму кредита в банк? Подскажите, что делать? (Кульсинбаев Ф., Салават)
К сожалению, сейчас такие ситуации становятся все более частым явлением. Клиенты, заемщики по ипотечным кредитам, либо ищут способы дополнительного заработка, либо продают квартиру, взятую в ипотеку, либо обращаются в банк за мораторием по выплате штрафов и пеней (для тех кто считает, что трудности с платежеспособностью носят временный характер).
8. В условиях кризиса растет безработица, а с ней и число просроченных ипотечных кредитов. Что будет с этими кредитами (квартирами)? (Миронов Д., Уфа)
Данные кредиты ждет обычная процедура по взысканию просроченных кредитов – как досудебная так и судебная практика, по обращению взыскания на заложенную квартиру в пользу банка
У государства разработан пакет законов и мер по господдержке таких заемщиков.
9.
1. Скажите, может ли банк в случае неисполнения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту обратиться с взысканием на заложенное жилье (реализовать его), если у заемщика есть несовершеннолетние дети, прописанные в заложенном жилье? Предусматривает ли Закон Об ипотеке или другие законодательные акты такие случаи?
2. Имеет ли банк право отобрать заложенную квартиру у недобросовестного заемщика и самостоятельно ее реализовать, получив от реализации всю стоимость квартиры? Или банк имеет право только на ту часть выручки, которая необходима для возврата банку кредита, процентов по нему и всякого рода штрафов? Т.е. рискует ли недобросовестный заемщик потерять квартиру и не получить от ее реализации никакой части средств? (Гусев С., Уфа)
1. Закон об ипотеке 102-ФЗ не выделяет данный случай, и отдельно он не обговаривается. В судебной практике уже есть прецеденты, по взысканию заложенного имущества с прописанными в нем несовершеннолетними лицами. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, и обращении Банка в суд за взысканием заложенного имущества (недвижимости) будут применятся те же процедуры и порядки, что и при взыскании недвижимости, где прописаны только совершеннолетние лица.
2. Как правило, до тех пор, пока Банк пойдет на крайнюю меру и обратится за взысканием в суд, он пытается договориться с заемщиком «добровольно», т.е. заемщик может самостоятельно продать свою квартиру, выплатить все долги банку, и разницу оставить себе.
Если заемщик на это не идет, или квартира длительное время, не устраивающее банк, не продается, то Банк соответственно обращается в суд, где после принятия судом решения, процессом взыскания будут заниматься судебные приставы.
Они выставляют квартиру на публичные торги, и при ее продаже в первую очередь гасят все долги Банку, затем свои затраты по судебным издержкам, комиссиям компании организовавшей торги, и т.п. В случае если после этих распределений, что-то остается, эти деньги возвращают должнику.
В случае если квартиру после торгов, с постепенным снижением продажной цены, удается продать только за сумму, недостаточную для погашения долга Банку, приставы в соответствии с исполнительным листом, могут обращать взыскание на иное имущество заемщика.
10. Подскажите, пожалуйста, правда ли, что если квартира уже приобретена в кредит, то материнским капиталом можно воспользоваться не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года? (Галиева М., Уфа)
Да, для частичного гашения суммы кредита по ипотеке. Поскольку сумма вашего долга уменьшится, то вы можете выбирать либо уменьшение срока кредита, оставляя тот же платеж, либо уменьшение ежемесячного платежа с сохранением срока кредита.
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»