Явные и скрытые преимущества офисно-складского комплекса
Кризис давно миновал, а некоторые не очень удачливые бизнесмены до сих пор продолжают сетовать на его последствия и оправдывать замедление развития собственных компаний. Оправдывать можно сколь угодно, вот только догнать ушедших вперед будет потом крайне сложно, если не сказать больше.
Этот материал мы подготовили исходя из опыта многих компаний, прежде всего зарубежных, и направлен он к тем, кто уже сегодня движется вперед. Думаю, никто не обвинит нас в том, что нам интересно работать с успешными компаниями, куда приятнее просчитывать дальнейшие пути развития, а не выкарабкиваться из кредитной ямы. Впрочем, не нужно быть акулой бизнеса для того, чтобы отличить одних от других, всё вполне предсказуемо. Ещё в разгар кризиса финансово-аналитическая компания Sageworks опубликовала данные исследований, по выявлению самых прибыльных отраслей бизнеса: в первой шестерке «счастливчиков» 4 позиции занимают разновидности медицинских направлений, что вполне ожидаемо – эти виды бизнеса являются поставщиками базовых услуг – вы всегда будете посещать врача и покупать все необходимые лекарственные препараты. Следующая группа потенциально успешного бизнеса – компании, специализирующиеся на реализации бытовой химии и средств личной гигиены. На пятки им наступают смежные виды деятельности, связанные, прежде всего, с термообработкой, обслуживанием горнодобывающих компаний. Здесь тоже всё понятно, один только Сибур увеличил свою прибыль на 20,6% за 2009 год, не говоря уже про небольшие розничные компании. Стоит отметить, что подобный рейтинг приводит не только вышеуказанная аналитическая компания, но и многие другие исследователи рынка.
Выявив основных претендентов на развитие и расширение, нельзя не заметить один факт: все они в той или иной степени требуют особых условий транспортировки и хранения сырья для своей деятельности и конечной продукции. Ага! Затронули больную тему логистики и склада. Не зря затронули – это не паханное поле для оптимизации затрат. Сколько у вас уходит на логистику и склад? Анализ структуры логистических затрат среднестатистических компаний в промышленно развитых странах, выявил приблизительно такой расклад: транспортировка – 60%, складирование и содержание запасов – 34%, администрирование и управление логистикой – 6%. В России, заявляет бизнес-консультант, д. т. н., преподаватель МАДИ Валерий Курганов, первый показатель значительно выше, соответственно, именно транспортные расходы необходимо снижать, причем существенно. Далее склад. Он, как и транспортировка, является частью общей логистической цепочки вашей компании. В некоторых организациях, особенно тех, которые не занимаются транспортировкой грузов на дальние расстояния, доля затрат на склад может достигать 55% (согласно исследованиям компании «Сибирский берег»). Об административном аппарате и говорить не приходится, каждая растущая компания рано или поздно сталкивается с проблемой оптимизации управления логистикой и складских операций. На тему управленческих решений нормирования труда на складе уже написано множество книг и защищено диссертаций, не говоря уже о других темах, нами сегодня затронутых. Конечно, вы, как руководитель своего предприятия, можете прочитать все это и сделать собственные выводы, но не проще ли воспользоваться опытом других успешных в этом деле компаний?
В последнее время на рынке Европейской (да уже и Российской) недвижимости правят бал гибриды. Это и торгово-выставочные, и торгово-развлекательные, и офисно-складские комплексы. Выгода их очевидна: убить одним выстрелом сразу несколько зайцев. Нас интересует именно последний вид гибридной недвижимости – офисно-складской комплекс. Согласно определению Urban Land Institute, офисно-складской комплекс – это объект недвижимости, объединяющий в себе помещения офисного и складского назначения. Другими словами, в офисно-складском комплексе мы получаем полноценный логистический центр. Удобство управления таким центром трудно переоценить – любые операции, связанные с логистикой и складом осуществляются быстрее и под полным контролем руководства.
Для того чтобы рассмотреть все критерии офисно-складского комплекса и не быть голословными, мы решили подобрать, на наш взгляд, наиболее показательный пример такого здания. Признаться честно, это оказалось не такой простой задачей. В Москве подъем спроса на комплексы пришелся на 2006-07 гг. Сейчас за ним подтянулось предложение, и интернет пестрит всевозможными объявлениями о продаже и сдаче в аренду подобных зданий – есть из чего выбрать. Нижний Новгород, как всегда, только подтягивается, однако, в нашем городе есть одно неоспоримое преимущество – отсутствие пресловутого МКАДа, за который стараются выгнать весь средний и крупный бизнес, что крайне неудобно для офисных сотрудников комплекса. По мнению специалистов Knight Frank, при реализации проектов офисно-складских комплексов основной акцент делается на удобстве использования офисных помещений, а одним из важнейших критериев является транспортная доступность комплекса, то есть наличие удобных подъездов для персонала компаний-арендаторов. Зачастую в обычных складских центрах этот показатель не является ключевым.
После некоторых изысканий нам все же удалось найти офисно-складской комплекс в Нижнем Новгороде, отвечающий всем необходимым требованиям компаний, которые прежде других нацелены на рост и развитие, о них мы говорили в начале. Комплексом этим оказалось здание на ул. Интернациональная 100а, рассмотрим его подробнее.
1. Расположение объекта. Находясь в географическом центре города, имеет удобное сообщение как с заречной, так и с нагорной его частью, благодаря непосредственной близости к метромосту и удобные выезды ко всем близлежащим автодорогам, до которых не более 200 метров. Всего в паре минут езды от Московского шоссе – главной магистрали, соединяющей наш город с Москвой, удаленность от этой федеральной трассы всего 5.3 км. Близость к остановкам общественного транспорта также необходима – не все сотрудники офиса имеют собственные автомобили. Лучше, чем Московский вокзал и придумать сложно, а до него от комплекса рукой подать, до ближайшей станции метро, например, всего 800 метров.
2. Дорожное покрытие. Головная боль многих логистических компаний. Наш комплекс не заставит повышать расходы на амортизацию автотранспорта благодаря достойному уровню асфальтового покрытия. Обязательно обратите внимание на перечень большегрузного транспорта, доступ которого к складу ограничен, даже если в данный момент это не очень заботит вашу компанию. У выбранного нами комплекса нет никаких ограничений.
3. Парковка. С каждым годом этот критерий становится всё более важным. Здесь необходимо учитывать не только её наличие, но и удобство выезда, насколько она уже занята автомобилями сотрудников соседних компаний. Парковка радует десятками свободных мест и удобным выездом.
Итак, разобрались с местоположением. Оно устраивает нас по всем возможным критериям. Переходим к складу, который также приготовил приятный сюрприз – уже пройден этап сертификации и получена лицензия на хранение фармацевтической продукции. Думаю, мне не стоит объяснять, что этот факт уже дает определенную характеристику складу. Также при выборе здания необходимо обратить внимание и на его внешний вид. Выбранное нами здание выглядит достаточно презентабельно и имеет 3 этажа (плюс один подвальный). Рассмотрим его и земельный участок подробнее:
4. Земельный участок. Он должен быть пригоден для тех целей, под которые мы его покупаем. Площадь территорий рассматриваемого объекта 2 360 кв. м – достаточно для развития малого и среднего бизнеса.
5. Площадь зоны хранения склада. Вопрос, требующий исключительного расчета с ориентацией на развитие и расширение. Берем калькулятор и строим планы, сколько продукции будет храниться на складе фирмы через пару лет. При разработке системы складирования необходимо учитывать все взаимосвязи и взаимозависимости между внешними (входящими на склад и исходящими из него) и внутренними (складскими) потоками объекта и связанные с ними факторы (параметры склада, технические средства, особенности груза и т.д.). Здесь каждая компания делает свои расчеты. Если 2 378 кв. м в центре города вас устраивают, то Интернациональная 100,а – ваш вариант.
Высота уровня 3 метра, шаг колонн 6 метров, расстояние между пролетами 6 метров, что обеспечивает высокую степень используемой площади и объема и свободный доступ к товару. Развитые компании чаще всего используют комбинации различных видов складирования, в особенности на складах оптовой торговли распределительной логистики.
Объясняется это разнообразием хранимой продукции со своими специфическими особенностями, поэтому мы не касаемся этого параметра, оставляя его на усмотрение главы фирмы. Автоматическая система пожаротушения, система пожарной сигнализации, приточная вентиляция, кондиционирование – весь джентльменский набор современного складского помещения должен присутствовать вне зависимости от размеров.
6. Площадь подсобных помещений. Должна составлять не менее 10% от площади склада – условие, которое лучше соблюдать в любом офисно-складском комплексе. В нашем случае это 358,2 кв. м – условие соблюдено.
7. Состав подсобных помещений склада (туалеты, душевые, раздевалки для персонала, прочее). От этого параметра напрямую зависит респектабельность вашей компании в глазах как посетителей, так и ваших сотрудников. Для здания по ул. Интернациональной 100а, необходимо минимум 2 туалета и хотя бы 3 раздевалки – такой набор предоставляют подобные здания, в том числе и в других городах. Однако и здесь наш комплекс приятно удивляет: 2 туалета, 2 душевые и 4 раздевалки для персонала. Сотрудникам этого офиса не придется обедать за рабочим столом, для этого в здании предусмотрена комната приема пищи.
8. Отделка склада. Антипылевое покрытие пола и водно-дисперсионные краски на стенах и потолках – норма. Пластиковые окна тоже пора бы уже считать нормой, но, к сожалению, они не так часто встречаются в других офисно-складских комплексах.
9. Количество зон отгрузки. Очень важный критерий оценки эффективности склада влияющий на систему нормирования рабочего процесса. С увеличением оборотов фирмы возникает опасность недостаточной пропускной способности отгрузочной площадки, как следствие – снижение всего товаропотока. Наш склад имеет зону отгрузки на 75 кв.м. для одновременной погрузки 6 машин!
Характеристика офиса и инженерных сетей:
10. Характеристика офиса. Об удобстве подсобных помещений мы уже говорили. Остается узнать общую площадь офиса. В нашем случае это 937.1 кв. м, то есть в офисе могут работать более сотни сотрудников. Разумеется, львиная доля площади будет занята офисной техникой, мебелью, проходами, приемной и т. д., однако, даже с их учетом понятно, что офис рассчитан на серьезную компанию.
11. Отделка офиса. Серьезная компания также не может позволить своим сотрудникам работать в необустроенном помещении. Поэтому считаем подвесные потолки, пластиковые окна, кондиционеры и прочие атрибуты трудового процесса нормой.
12. Инженерные сети. При покупке офисно-складского комплекса необходимо проверить наличие всех соответствующих соглашений с муниципальными службами: договор теплоснабжения, договор водоснабжения, договор энергоснабжения. Последний указывает и на выделенную электрическую мощность, в нашем случае она составляет 100 кВт. На будущее стоит узнать и о возможном увеличении этой мощности, например, для автоматизации работы склада.
Итак, вывод: ваш бизнес вырос и необходимо искать новые площади для размещения сотрудников и продукции? Если да, то у вас два традиционных пути развития: экстенсивный – дальше увеличивать площади складов и офисов в разных частях города, увеличивая тем самым и затраты на логистику; и интенсивный – объединить офис и склад, расширив тем самым компанию и свести к минимуму все транспортно-складские затраты. Верный путь интенсивного развития – офисно-складской комплекс.
Каждый бизнес имеет свою специфику, и приведенные в данной статье показатели не являются истиной в последней инстанции, однако те компании, о которых мы говорили в самом начале, получат в перспективе безусловную выгоду от такого предложения. Нам было достаточно сложно найти это «образцовое здание», второе такое будет найти ещё сложнее. Не верите? Спросите у Руководителя отдела продаж Центра Коммерческой Недвижимости, Лещёва Дмитрия, которому мы выражаем благодарность за помощь в подготовке материала и предоставлении информации по офисно-складскому комплексу по ул. Интернациональная, 100а. Всю более подробную информацию по данному зданию, а также консультации можно получить у него или на сайте farm.c-nn.ru.
Источник: http://www.gipernn.ru/?id=193540