Арендуем офис по всем правилам
Если верить тому, что пишут во всемирной сети, то самый защищенный офис в мире принадлежит шведской компании Bahnhof AB, которая является основным поставщиком Интернет-услуг у себя на родине. Дело в том, что он расположен не где-нибудь в небоскребе в центре города, а … на глубине 30 метров в бункере, построенном для защиты от ядерного удара! Интерьер там тоже, мягко говоря, необычный. Он больше всего напоминает площадку для съемки фантастического фильма. Но это экзотика. Вряд ли вам нужен офис с защитой от атомных бомб. А вот защитить свои интересы при аренде помещения – важнейшая задача делового человека. О том, как снять офис по всем правилам, рассказывает брокер по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Монолит Истейт» Алексей Козлов.
Офисы в ассортименте
Как известно, офисы бывают разные: одни приятно удивляют качеством евроремонта, другие вызывают назойливое желание переклеить обои и сменить потолки. Одни можно найти сразу, даже приехав из другого конца города, а другие удается обнаружить только после детального объяснения по мобильному телефону, да и то не с первой попытки. В одних летом царит свежесть и прохлада, в других – удушливый зной… Специалисты по недвижимости различают три класса офисов.
Класс А – самый высокий. Такие помещения отличаются отделкой уровня «премиум» и высокой транспортной доступностью. Там витражное остекление и высокие потолки, установлена централизованная система вентиляции и кондиционирования. Как правило, в здании есть ресторан и подземная парковка.
Класс Б – средний. В этих офисах несколько ниже качество отделки, не всегда есть центральная система кондиционирования, нет большого количества лифтов и просторной парковки. Фасад выглядит не столь представительно.
Класс С – самый низкий. Хуже транспортная доступность. Центральной системы вентиляции и кондиционирования нет. Возможно, нет и лифта. Обычно такие офисы переделаны из административных корпусов производственных зданий.
В верхней части города аренда офисов класса А стоит от 1500 руб. за кв. м в месяц. Класс С стоит существенно дешевле – около 500 руб. за кв.м в месяц. Класс Б по стоимости находится где-то посередине. Разумеется, в заречной части города цены несколько ниже.
В Нижнем Новгороде сейчас наблюдается дефицит офисных помещений высокого качества: с парковочными местами, хорошей отделкой и большими площадями. Немало клиентов, которые хотят взять в аренду до тыс. кв. м. Раньше ситуация была другой.
В целом на сегодняшний день спрос превышает предложение. Не так много бизнес-центров удовлетворяют требованиям клиентов. Привлекательные места зачастую заняты, а в те, что остались, клиенты не идут. В верхней части города во всех бизнес-центрах есть офисы в 50 или 100 кв. м. А свыше 350 кв. м найти практически невозможно.
В нижней части города тоже небольшой выбор офисных помещений, причем их уровень ниже. В престижных местах - Бугров-бизнес парке и на проспекте Ленина все занято. Если же рассматривать недорогие бизнес-центры, то, как правило, это старые производственные площадки. Здесь можно взять практически любую площадь любой конфигурации по хорошей цене: от 300 до 800 руб. за кв. м в месяц. Но, увы, страдает качество отделки и транспортная доступность.
Кто, где, что
Если вы хотите арендовать офис, лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Там вам найдут необходимый вариант. И предоставят юридическую консультацию.
Если же вы уже нашли офис своей мечты, вначале следует заняться доскональной проверкой документов.
Непременно убедитесь, что вам сдает помещение именно собственник, а не его родственник, знакомый, деловой партнер или такой же арендатор. Это значит, что у него должны быть документы: правоподтверждающие (свидетельство о собственности) и правоустанавливающие (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.д.). А если перед вами человек, который не является официальным владельцем офиса, то иметь с ним дело можно в одном единственном случае – при наличии нотариально оформленной доверенности, которая предполагает возможную сдачу помещения в аренду. Заключая договор непонятно с кем, вы рискуете оказаться в очень неловком положении, когда настоящий хозяин с полным правом выставит вас за дверь. А вернут ли деньги – большой вопрос.
Кроме того, нужно получить комплект учредительных документов арендодателя (в т.ч. устав, свидетельство и др.). Самостоятельно, или обратившись к специалистам, закажите выписку из налоговой инспекции, в которой будет указано, кто учредитель и директор компании.
Постарайтесь узнать телефоны бывших арендаторов, чтобы выяснить, из-за чего они съехали. Возможно, в офисе стабильно течет крыша или есть перебои с горячей водой и электроэнергией.
Еще один практический совет: посмотрите платежки за несколько последних месяцев. Обычно коммунальные платежи составляют около 300 руб. за кв.м. Но, возможно, они окажутся сравнимыми с собственно арендной платой. Это повод задуматься: «Стоит ли игра свеч?».
Договор дороже денег
После проверки документов сосредоточьте все свое внимание на грамотном составлении договора. Важно внимательно прочитать его и, по мере надобности, внести свои уточнения и замечания. Ведь после того, как вы скрепите договор легким росчерком пера, менять что-либо будет поздно. А любая деталь может отразиться на ведении вашего бизнеса. Недаром, французская пословица гласит, что дьявол прячется в мелочах.
Итак, что нужно непременно отразить в договоре:
1) Размер и порядок внесения арендной платы. За текущий месяц вы расплачиваетесь или за следующий? Какого числа?
Будут ли хозяева приезжать в офис за деньгами, либо назначать вам встречу на нейтральной территории? Или это будет безналичный расчет? На какой процент (максимум) возможно повышение арендной платы (данный пункт можно связать с уровнем инфляции)? Сколько раз в год возможно повышение (согласно стандартному договору оно происходит не чаще одного раза)?
2) Ответственность сторон. Что делать, если вас зальют соседи или «полетит» электропроводка? Кто будет заниматься устранением неполадок? За чей счет? Если это будете вы, то зачтутся ли эти траты в счет арендных платежей и зачтутся ли вообще? Будет ли вам скидка, если внезапно обнаружатся недостатки помещения, о которых вас не предупредили? Какую материальную ответственность несете вы, если они возникнут по вашей вине? Как будут распределяться расходы, если офису причинен ущерб в результате форс-мажорных обстоятельств?
3) Возможность ремонта. Имеете ли вы право ремонтировать помещение в соответствии с потребностями своей компании? Какие именно преобразования разрешено проводить? Кто будет это оплачивать? Если вы, то на какой срок вам предоставят так называемые «арендные каникулы», в течение которых вы освобождаетесь от арендной платы? Допускаются ли перепланировки? Если да, то кто будет заниматься их оформлением по закону: арендодатель или вы по его доверенности?
4) Срок договора. Он зависит от запросов клиента и возможностей арендодателя. Следует иметь в виду, что если данный срок составляет год и больше, то договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Поэтому многие, чтобы избежать волокиты, прописывают срок 11 месяцев, а потом его продлевают. Правда, когда предпринимателям нужны твердые гарантии, что их не выселят послезавтра, они все-таки предпочитают заключить договор на тот срок, который им реально нужен.
5) Порядок расторжения договора. При каких условиях арендодатель может расторгнуть договор раньше времени? За какой срок он обязан предупредить вас об этом? За какой срок вы должны сообщить ему о намерении съехать? Обычно данный период составляет от месяца до двух, чтобы обе стороны смогли подыскать достойную альтернативу.
6) Страховка. Сейчас в договоре нередко указывают обязанность арендатора страховать помещение в пользу его собственника. Если ваш арендодатель настаивает на этом, нужно указать все условия страхования.
Если какой-то пункт договора вас смущает, не стесняйтесь высказать свои опасения или пожелания. Пусть вам потребуется время, чтобы прийти к общему знаменателю – зато, поставив свою подпись, вы сможете спокойно начать работу в офисе. Успеха!
Злата Балика
А вот что советует Александра Юрцевич, юрист АН «Успех»:
- При аренде офисов важно все нюансы обговорить «на берегу» перед сделкой. Допустим, само помещение арендатор осмотрел, его устраивает местоположение и площадь. Самое главное, на что нужно обратить внимание перед заключением сделки - это правоустанавливающие документы на право собственности юридического либо физического лица (этим мы проверяем полномочия для заключения договора аренды). Они подтверждают, что арендодатель имеет право сдавать площадь под ту или иную деятельность. Если речь идет о субаренде, нужно изучить условия договора аренды. В частности, в нем должно быть указано, имеет ли право арендатор сдавать помещения в субаренду.
Следующий этап - выяснить, какие имеются (или какие потребуются) договоры с обслуживающими организациями (вывоз мусора, водоснабжение, энергоснабжение, уборка и проч.).
После этого можно оговаривать условия аренды. В частности, оплата обычно фиксируется и может подниматься раз в год. Можно указать срок и условия расчетов: допустимы и предоплата за месяц, и оплата по факту. Считается, что предоплата более выгодна для арендодателя, постоплата - для арендатора. Однако, если намерения обеих сторон ясные, то ничего страшного нет.
Имеет значение и срок, на который заключен договор. Если помещение будет арендоваться больше года, потребуется регистрация сделки в службе Росреестра.
В случае конфликта сторон и несоблюдения условий договора, арендатор и арендодатель имеют право обратиться в суд.
Елена Шевцова
Фото: www.urg.ru
Источник: Полезная площадь