Квартира превращается … в офис!
Говорят, мудрость состоит в том, чтобы, получая от судьбы лимон, суметь сделать из него лимонад. А если вам досталась хорошая квартира в престижном районе и на первом этаже, возможно, стоит ее превратить в респектабельный офис? Все о том, как это сделать рассказывает юрист агентства недвижимости «ЗАО фирма Чекни» Нина Миллер.
Первые шаги
С чего начать? Найти перспективное место, которое ваши клиенты и деловые партнеры смогут найти, не плутая по всему городу. Важно, чтобы недалеко была остановка общественного транспорта и удобная парковка. Хорошо, если рядом есть какой-то надежный, всем известный ориентир. Но предположим, у вас уже есть энное число квадратных метров. И вы готовы превратить квартиру в офис или, говоря официальным языком, перевести жилое помещение в нежилое. Что для этого надо сделать?
Прежде всего, встретиться с архитектором района и поговорить насчет разрешения на такой перевод. К сожалению, закон позволяет подобные изменения далеко не в каждом доме. Существует ряд обязательных условий, например, возможность создания двух отдельных выходов из данного помещения (один из которых эвакуационный на случай пожара).
Дом, в котором будет офис, не должен быть памятником архитектуры – считается, что вывеска с названием компании только испортит старинный фасад.
Если предварительное разрешение уже получено, можно обращаться в архитектурную организацию, которая имеет лицензию, и заказывать проект переоборудования жилого помещения в нежилое. С этим проектом нужно вновь вернуться к архитектору района и обсудить все подробности предстоящего перевода: как будет устроен вход, как сделать дорожки к двери, как оформить фасад и т.д.
Полный комплект!
Теперь мы приступаем к особенно ответственному и утомительному этапу работы – сбору полного комплекта документов. Согласно статье 23 Жилищного Кодекса РФ вам потребуется:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
Если вы хотите провести переустройство и/или перепланировку переводимого помещения, то придется дополнительно представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект его переустройства и (или) перепланировки.
В 23 статье Жилищного Кодекса не указано, что для перевода жилого помещения в нежилое нужно заручиться согласием собственников других квартир в данном доме. Однако на практике без этого администрация не дает соответствующего разрешения. Дело в том, что при превращении квартиры в офис непременно задействуется общее имущество жильцов: подвалы, лестничные марши, земельный участок, на котором стоит дом и т.д. А для распоряжения им необходимо согласие других собственников – двух третей из них или 100% (в разных домах по-разному). О распоряжении общим имуществом в многоквартирном жилом доме говорит гл. 6 Жилищного кодекса РФ. А согласно статье 44 ЖК РФ органом управления в многоквартирном жилом доме является общее собрание собственников помещений в этом доме.
Кроме того, вы должны отправиться в ДЭЗ, где вам за плату выдадут заключение, что столь желанный для вас перевод возможен.
К вам придут специалисты из СЭС и пожарники для того, чтобы убедиться: ваше помещение соответствует санитарным нормам и нормам пожарной безопасности.
Когда есть согласие собственников жилого дома, заключение ДЭЗа, СЭС и пожарников, а перевод согласован с архитектором проекта, вы возвращаетесь в комиссию по переводу помещения из жилого в нежилое. И она издает распоряжение: разрешить перевод или не разрешить.
Вам могут отказать, если:
* задуманные вами преобразования угрожают безопасности дома и противоречат СНИПам (строительным нормам и правилам),
* нет возможности сделать два отдельных выхода (в том числе эвакуационный),
* материал стен не позволяет провести переоборудование так, чтобы ваша территория соответствовала требованиям, предъявляемым к офисным помещениям.
Однако если вы своевременно проконсультируетесь с грамотным специалистом, с тем же архитектором района, то уже заранее будете знать, возможен такой перевод или нет. И если профессионал скажет, что возможен, вероятность получить досадный отказ крайне мала.
К работе!
Получили разрешение комиссии на перевод жилого помещения в нежилое? Поздравляем! Теперь можно переходить к фактическим работам: обрезке газопровода, переносу стен и перегородок, установке отдельного выхода, оформлению фасада. Затем приходит архитектор из той организации, куда вы обращались для разработки проекта. Он смотрит, проведена ли планировка так, как там указано.
Имейте в виду: если ваш проект переустройства подразумевает перепланировку, ее нужно обязательно узаконить! Один из необходимых для этого документов вы сможете получить в БТИ. Именно там вы заказываете план квартиры до и после переоборудования. Потом снова сдаете все документы в комиссию по переводу, и они издают распоряжение принять помещение после переоборудования как нежилое.
Внимание! Остался последний этап. Вы идете в регистрационную службу – для того, чтобы прекратить право собственности на жилое помещение и получить право собственности на нежилое. Все! Можете вздохнуть с облегчением и заказать шампанское. Раньше вы были хозяином квартиры, а теперь – владелец офиса.
Если нет времени…
Конечно, кто-то, прочитав эту статью, скажет: «Зачем столько возни с бумагами?! С ума сойти!». Но просто «сделать из квартиры офис», ничего не меняя в документах, противозаконно и опасно. Любой сосед, а в многоквартирном доме их сотни, получит возможность пожаловаться в налоговую. И в результате вы заплатите немаленький штраф за то, что использовали помещение не в соответствии с его предназначением. А оформлять перевод из жилого в нежилое все равно придется.
Конечно, у вас, как у делового человека, скорее всего, физически нет сил и времени ходить по всем инстанциям и собирать комплекты документов. Но не стоит впадать в панику. Есть простой и надежный выход из положения – обратиться в агентство недвижимости.
На мой взгляд, все-таки лучше покупать уже готовый офис. Сейчас рынок коммерческой недвижимости сформирован, и достойных предложений немало. Есть новые дома, где продаются офисные помещения, есть бизнес-центры. Там созданы все условия для работы. И главное – не надо проходить пресловутую процедуру перевода. Но если вам принадлежит квартира на первом этаже и в хорошем месте – почему бы и нет? Дерзайте!
Из риэлторской практики
«Раньше многие покупали квартиры на первом этаже для того, чтобы переоборудовать их, например, в офис, - делится своим профессиональным опытом менеджер Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Вера Никольская, - Сейчас такой бум прошел. В наше время немало новостроек, где есть готовые нежилые помещения, и стоит это намного дешевле. Соответственно, к нам нечасто обращаются за помощью для такого перевода. Правда, у нас есть клиенты, которые все же покупают квартиры с такой целью. Дело в том, что им нужна площадь в конкретном месте.
Бывают случаи, когда человек получает отказ в какой-либо инстанции. Наша практика говорит о том, что сегодня не дают разрешения на перевод жилого помещения в нежилое в панельных домах, так как при установке отдельного входа и крыльца страдают несущие конструкции».
источник: Полезная площадь