Прошедший 2011 год можно назвать рекордным по объему инвестиционных транзакций, совершенных на рынке коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций по итогам года, по разным оценкам, составляет $8-10 млрд. Доля сделок, закрытых с участием иностранного капитала, увеличилась по сравнению с 2010 годом: в прошлом году значение этого показателя достигло примерно 30%. Существует несколько мифов и проблем, которые отпугивают иностранных инвесторов. Среди них можно выделить несовершенство законодательной базы, высокие налоги на недвижимость и коррупцию. Однако за последнее десятилетие видны качественные сдвиги в этом направлении, что позволяет говорить об увеличении инвестиционной привлекательности России в глазах иностранных инвесторов.
Что отпугивает инвесторов?
В России существуют хорошие предпосылки для привлечения иностранных инвестиций в рынок недвижимости. Доходность на российском рынке в 2-3 раза выше, чем на Западе. Также, по мнению Игоря Пущена, заместителя директора департамента инвестиционных услуг Colliers International, на перспективность рынка влияет то, что доля услуг, в том числе и банковских, в ВВП страны низкая, а ресурсная база России (имеются в виду также и население, и уровень высшего образования у дееспособного населения) весьма развита.
Однако иностранные инвесторы не спешат вкладываться в российский рынок, причиной тому является ряд проблем. Несовершенство законодательной базы со всеми вытекающими последствиями можно назвать одним из основных факторов риска для инвесторов. Это, безусловно, отражается и на прозрачности бизнеса, и на налоговой политике – на тех факторах, которые влияют на интерес иностранных инвесторов к России. По словам господина Пущена, при вхождении в российские проекты инвесторы сталкиваются с большим количеством административных барьеров во взаимоотношениях с органами местной власти. «Не секрет, что получение разрешения на строительство, к примеру, в Москве, может занять продолжительное время, и инвесторы вынуждены искать местного партнера, взаимоотношения с которыми опять отчасти приходится выстраивать в плоскости российского права. В принципе, оценка правовых рисков в России не тривиальная задача для иностранного инвестора», - говорит эксперт.
Проблемы у иностранных инвесторов, по мнению Алексея Коневского, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп», те же, что и у российских: сложность получения прав на земельный участок, подключения к объектам инфраструктуры, оформления исходно-разрешительной документации для строительства и т.д. «Процедура предоставления земельного участка для целей строительства является недостаточно прозрачной. Случаи предоставления привлекательных участков на торгах единичны. Часто лучшие участки достаются лицам, аффилированным с муниципальными властями на нерыночных условиях. Документация по планировке территории и градостроительному зонировании (генеральные планы, схемы территориального планирования, планы землепользования и застройки), как правило, отсутствуют. То есть инвестор, приобретая тот или иной участок, не может быть уверен, сможет ли он реализовать проект. Кроме того, многие земельные участки, привлекательные для девелопмента, относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а процедура перевода их в иную категорию является сложной и непрозрачной», - объясняет он.
Также господин Коневский отмечает, что иностранные инвесторы могут столкнуться и с юридическими дефектами проектов. «Часто многие проекты реализуются «в обход» установленных законом процедур, что порождает юридические риски, многие из которых иностранные инвесторы брать на себя не готовы», - говорит эксперт.
Не добавляет России привлекательности в глазах инвесторов и высокий уровень коррупции. Как только появляются иностранные инвесторы, все стараются выжать из них все, что можно. Однако те, в свою очередь, не спешат раздавать деньги всем подряд. Например, шведская IKEA, публично провозгласила свою антикоррупционную политику. При реализации своих девелоперских проектов в Самаре и Уфе ритейлер длительное время не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Сколько IKEA потеряла на простое своих торговых центров, остается только догадываться. В результате ритейлер сообщил, что компания не планирует строить новые торговые центры в регионах РФ, в ближайшие несколько лет она сосредоточится только на московском регионе. А IKEA как раз и относится к тому типу инвесторов, в которых так нуждается Россия.
Коррупция отпугивает многих желающих строить свой бизнес в России, считает Майкл Стэнтон, коммерческий директор O1 Properties. И для того, чтобы исправить нынешнее положение вещей, нужно, по его мнению, хорошими примерами менять менталитет и представление зарубежных игроков о российском рынке. Максим Кунин, управляющий партнер Russia Development Fund, говорит, что ему лично коррупция не мешает. «Но я знаю людей, которые предпочитают вести бизнес в Китае, в условиях жесточайшего режима, чем попытаться выходить на российский рынок», - рассказывает он.
Существует огромное недопонимание Росси на Западе, и это самая большая проблема, говорит Камерон Сойер, председатель совета директоров, GVA Sawyer. «Иностранные инвесторы не понимают риски. Они считают, что у нас тут все контролирует мафия, что нельзя ничего делать без того, чтобы не дать кому-нибудь взятки. А на самом деле все намного лучше, чем они думают. Конечно, не идеально, но инвестиционная привлекательность российского рынка намного выше многих регионов. Этот рынок имеет большие перспективы и хорошую доходность, нормальные законодательные базы. Это более-менее цивилизованный рынок, но его главное отличие в том, что доходность на нем в 2-3 раза выше, чем на Западе. Рынок привлекателен, но непонятен», - объясняет эксперт.
Не стоит забывать и о том, что на повестке дня в 2012 году стоит вопрос получения финансирования на реализацию проектов. Андрей Нестеренко, генеральный директор RGI International Limited считает, что одной из проблем российского девелопмента является то, что многие девелоперы зависят от государственных средств (Сбербанк, ВТБ и т.д.). Долларовое финансирование становится все более дорогим – как в мире, так и в России, отмечает Оксана Панченко, руководитель дирекции обслуживания и финансирования корпоративных клиентов, член правления Raiffeisenbank. «Сейчас обсуждаются различные модели финансирования, наиболее преемственные для девелопмента. С лета 2011 года к банкам стали предъявляться новые более жесткие меры. Поэтому нам приходится очень серьезно подходить к финансированию новых проектов», - говорит госпожа Панченко.
Естественно, что российские инвесторы более активны, чем западные, ведь первым уже все известно о том рынке, на котором они работают, рассказывает Марк Бартоломи, партнер Clifford Chance. «При этом нельзя сказать, что российские компании абсолютно доминируют здесь. У многих складывается мнение, что банковское финансирование доступно лишь для избранных компаний, но это не так. Местные банки меняются, и старые аргументы уже не действуют. Вообще сейчас большое количество банков заинтересованно в лизинговых контрактах», - полагает он.
Островок стабильности
На фоне общей ситуации в стране Москва по-прежнему остается неким островком стабильности, так как у российской столицы достаточно хорошие показатели в области девелопмента. По словам Хольгера Мюллера, руководителя группы по оказанию услуг сектору недвижимости PwC в России, если исторически Москва и напоминала аутсайдера в рейтинге европейских городов, благоприятных для инвестиций в сектор недвижимости, то в этом году все отмечают, что ситуация кардинально меняется. «Москва продемонстрировала более успешные показатели по многим параметрам: поднялась с 9-го на 2-ое место с точки зрения перспектив девелопмента, с 12-го на 2-ое место с точки зрения новых приобретений и с 12-го на 9-ое с точки зрения существующих объектов недвижимости. Это, безусловно, хорошие новости, которые также подтверждают, что рынок московской недвижимости становится намного более привлекательным для инвесторов. Позиции, которые заняла Москва, свидетельствуют не только о её большом инвестиционном потенциале, но также о том, что инвесторы стали по-другому относится к рискам, ведь после финансового кризиса недвижимость Москвы показала достаточно высокие результаты», - отмечает эксперт.
В числе наиболее активных иностранных инвесторов по результатам прошлого года можно назвать Hines Global REIT, Heitman, UFG Real Estate, Morgan Stanley. Крупнейшей в истории российского рынка должна стать сделка по продаже торгового центра «Галерея» в Санкт-Петербурге, который принадлежит компании Meridian Capital Limited. Покупателем ТЦ выступает Morgan Stanley Real Estate Fund VII. Стороны планируют закрыть сделку в ближайшее время. По оценкам экспертов, сумма сделки ориентировочно составляет около $1,1 млрд. Но это далеко не единственная крупная сделка. Например, фонд UFG Real Estate приобрел у Capital Group бизнес-центры «Конкорд» и «Пушкинский Дом», а фонд Hines Global REIT выкупил складской комплекс FM Logistic в Химках и БЦ «Гоголевский». Ли Тимминс, старший вице-президент Hines, отмечает, что фонд планирует работать на российском рынке и дальше. «2011 год был для нас очень успешным с точки зрения ведения бизнеса – нам удалось привлечь капитал для реализации российских проектов. Зарубежные инвесторы пока скептически смотрят на Россию, однако действия властей после выборов могут изменить это мышление. В 2012 году на повестке дня стоит вопрос долгового финансирования. Заемные средства будут более дорогие и менее доступные. Поэтому мы умеренно оптимистичны. Количество сделок в регионах увеличивается, но при этом большая их часть, конечно, совершается в Москве и Санкт-Петербурге», - говорит он.
Улучшать имидж России
Нестабильность в Еврозоне и страхи остановки восстановления экономики США вынуждают инвесторов вкладываться в развивающиеся страны, в том числе в Россию. В 2011 году объем инвестиционных вложений в странах Восточной Европы, по данным аналитиков компании Colliers International, составил более 12 млрд евро, демонстрируя рост второй год подряд, хотя это по-прежнему на 33% ниже показателя 2007 года в размере 18 млрд евро. Большая часть сделок была отмечена на трех основных рынках: в России, в размере приблизительно 5,5 млрд евро, что составляет 41% от всех инвестиций в регионе, затем чуть более 2 млрд евро в Польше и Чешской Республике (35% от общего объема инвестиций). Эксперты отмечают, что в 2012 году объем инвестиционных сделок снизится в связи с замедлением экономического роста, нарастанием общей неопределенности на европейских рынках и долговыми обязательствами владельцев недвижимости. Основная инвестиционная активность будет наблюдаться в Польше, России и Чешской Республике.
В настоящее время наибольший интерес иностранные инвесторы проявляют к офисному и торговому сегментам, в меньшей степени – к складам, поскольку они обладают меньшей ликвидностью. В любом случае необходимо помнить, что иностранных инвесторов привлекают только высококачественные объекты, с отличным месторасположением, поскольку эти объекты являются наиболее надежными и устойчивыми.
Для того, чтобы повысить инвестиционную привлекательность России, необходимо установить четкие, максимально комфортные и понятные для иностранных инвесторов стандарты. При этом эти стандарты должны соблюдать все игроки рынка. Для решения проблем, которые отталкивают иностранных инвесторов, необходимо улучшать имидж России. «Нужно менять мировое знание о рынке России. Нужно доказать всему миру, что доходы в РФ высокие, а рисками можно управлять», - уверен Илария Бенуччи, управляющий директор AIG Global Real Estate Investment Europe Ltd.