Покажи свой офис, и я скажу, кто ты
Подход к строительству собственного офиса может многое сказать о компании и ее положении на рынке. Но ориентироваться в классификации А, В, С (где класс А – лучшие офисы высокого качества) сегодня уже недостаточно. Уровень арендуемого здания также не является решающим показателем. Даже в самом высоком классе существуют значительные отличия по объему инвестиций, общей концепции, подходу к дизайну и выбору материалов в fit-out. Мы обратились к Олегу Жукову, генеральному директору RD Construction Management (входит в RD Group), который на примере реальных проектов помог разобраться в этом вопросе.
Олег, как Вы можете объяснить, почему одни компании стремятся в отделке своего офиса использовать все последние технологии, а другие – экономят?
На мой взгляд, все компании стремятся сделать отделку своего офиса хорошо, качественно и недорого. Просто у всех разные цели. Именно по целям заказчиков можно разделить на две категории. Первая – это арендатор, которой арендует помещение у собственника здания. Так как договор аренды ограничивает заказчика каким-то определенным сроком, после которого, возможно, компания не будет снимать помещение, то заказчик стремится сделать отделку побыстрее, и чтобы этот процесс был наименее затратным. Вторая категория – это собственник, который заказывает fit-out офиса в собственном здании, и здесь, конечно, совсем другой подход.
Есть прецеденты, когда собственник также вкладывается в отделку помещения арендатора?
Есть, но собственник всегда вкладывается лишь частично. И не всегда эти схемы работают. Сложно найти компромисс, так как собственник хочет потратить как можно меньше, а арендатор желает получить как можно больше.
А арендные каникулы не предусмотрены в этих случаях? И в чем все-таки разница подхода собственника и арендатора?
Арендные каникулы предусмотрены, но они, как правило, даются на два-три месяца. Компании-арендаторы снимают офис с расчетом на то, что они должны его амортизировать за пять-десять лет. Когда компания покупает здание в собственное пользование – они вкладываются основательно, чтобы здание прослужило лет тридцать. Кроме того, с помощью хорошей отделки они повышают стоимость своего актива.
Что выгодно для собственника, а что – для арендатора?
Для собственника выгодно рациональное использование пространства, то есть минимум площади под инженерные системы, максимум – для сдачи в аренду. Также собственники стремятся использовать в отделке качественные, дорогостоящие материалы и минимизировать эксплуатационные расходы.
Арендаторы стремятся минимизировать плату за общие площади (арендатор никогда не пойдет в здание и не будет оплачивать, если общие зоны больше 20 % процентов), разместить максимальное количество персонала на арендуемых площадях и также минимизировать расходы.
Я знаю, у вас существует собственная классификация офисов. Расскажите про нее поподробнее.
Да, совершенно верно. Помимо капитального строительства и проектирования, компания RD Construction Management c 1998 года специализируется на fit-out и занимает, по нашим собственным оценкам, 30% рынка в этом сегменте. Мы работаем со многими известными компаниями. На основании нашего большого опыта в этом направлении и по концепции выполненных работ, мы разделили все офисы на шесть категорий: стандартный офис, офис шоу-рум, креативный офис, представительский офис, высокотехнологичный офис и штаб-квартира.
Кстати, по такой классификации можно даже определить материалы отделки и уровень инженерного оборудования.
Расскажите про стандартный офис.
Стандартный офис выбирают для себя компании, желающие рационально и максимально эффективно потратить свои средства. Между тем, хочу обратить внимание, что это все равно класс А и требование к материалам и качеству работ у заказчика – высокое. Экономия здесь заключается в том, что они используют стандартные материалы и не тратят деньги на дорогостоящие, эксклюзивные. Таких компаний большинство – примерно 90% от общего количества заказов. Подобные офисы рассчитаны в основном на open-space. В них размещают рядовых сотрудников российские и иностранные компании. Один из последних наших клиентов, например, Nycomed.
Какие технологии применяются в таких офисах?
Обычные подвесные потолки 600х600, встраиваемые светильники, в основном отечественного производства, коммерческий ковролин, стандартные стеклянные перегородки, двухтрубные фанкойлы.
Расскажите про офисы шоу-румы.
Офисы шоу-румы в основном выбирают компании, занимающиеся торговлей или креативные компании. Для офисов «шоу-рум» характерен необычный дизайн. На примере яркого офиса они стремятся показать своим клиентам собственную продукцию. К применению собственной продукции и технологий в своих офисах стремились такие компании, как Samsung, Honeywell, Phillips.
Такие зоны, как шоу-рум, не предназначены для работы, а нужны для демонстрации своих достижений.
Какие технологии применяются в таких офисах?
Светильники собственного производства, система охлаждения, системы управления светом и системы видеонаблюдения. Демонстрационные зоны в таких офисах занимают порядка 50-100 кв. м.
Кто размещается в креативных офисах?
Компании, занимающиеся маркетингом, пиаром, продажами, it-технологиями. И все компании, желающие не только креативно решить проблему пространства, но и создать максимально комфортные условия для сотрудников.
Здесь применим необычный дизайн – отсутствие потолков, открытые пространства, яркие решения в цветовой гамме, отдельные зоны для совместной творческой работы сотрудников – collaboration areas. Например, кафе в офисе Tinkoff сделано как русская изба, а стены украшены граффити из русских народных сказок.
Также креативными офисами могут похвастаться GroupM, Alcatel, Aegis. Fit-out для них делала наша компания.
Какие компании выбирают представительские офисы?
В основном инвестиционные, юридические, финансовые компании. Для них главной задачей офиса является демонстрация клиентам своей финансовой состоятельности и респектабельности. В качестве примера можно привести: Credit Suisse, East Capital, O1 Properties, НОВАТЭК.
Олег, в отделке таких офисов в основном используются деревянные элементы?
Да. Считается, что представительский офис должен быть отделан натуральными и дорогими материалами. Как правило, в таких офисах широко применяется дерево.
Дорогие материалы используются в кабинете руководителей?
Интересный факт, что иностранные компании в основном стараются вложиться в общие зоны офиса, в зону ресепшн, переговорные как «лицо» офиса. В российской практике акцент чаще делается именно на кабинете руководителя и VIP-зонах. Иногда в разработке дизайна этих зон участвуют жены руководителей компании, что тоже накладывает свой отпечаток на конечный результат.
В чем особенности высокотехнологичных офисов?
Это вообще отдельный вид в классификации. Такие офисы используются технологичными международными трейдерскими и брокерскими компаниями. Главным требованием тут является необходимость обеспечивать непрерывную работу офиса 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в году.
Здесь важны технологии, обеспечивающие непрерывность бизнес-процессов, а также высокая степень безопасности. Такие офисы мы делали Тройке Диалог, Credit Suisse, ФК Открытие.
В подобных офисах всегда должен быть установлен дополнительный источник электропитания (дизель-генератор) , резервное холодо- и электроснабжение. Особое внимание уделяется пожарной безопасности.
Но ведь не каждое здание подойдет по техническим характеристикам и требованиям пожарной безопасности под такие офисы?
Да, далеко не каждое. Даже в новых бизнес-центрах приходится делать дополнительные корректировки базовых инженерных систем.
Многие компании предпочитают перестраховываться и делают back-офисы. В случае чрезвычайных ситуаций они могут оперативно переехать в другое здание и приступить к работе в уже готовых условиях.
В чем особенности штаб-квартиры?
Штаб-квартира является высшей ступенью в подходе к созданию офиса. Применяются такими крупными компаниями, как Открытие, Новатэк. В этом случае офис – это актив, повышающий стоимость всей компании. Задача компаний, имеющих штаб-квартиру – продемонстрировать обществу и инвесторам свою состоятельность и готовность к выходу на IPO. Здесь применяются лучшие элементы всех вышеперечисленных офисов. Поскольку штаб-квартиры создаются в собственных зданиях, то особые требования предъявляются технологичности, долговечности, а, главное, эксклюзивности материалов.
Сколько процентов от общего срока строительства здания занимает его внутренняя отделка?
Примерно одинаковое время занимает строительство самого здания и внутренняя отделка «под ключ». И даже по затратам это стоит не меньше.
Олег, есть ли такая тенденция, чтобы в отделке использовались экологичные или энергосберегающие материалы и технологии?
В основном такие заказы делают иностранные компании и владельцы зданий. В нашей практике таких офисов было не более 5-10%. Но рост заказов с подобными требованиями очевиден.
Расскажите про сроки отделки офисов.
Минимум – это два месяца, максимум – год. Все зависит от готовности рабочей документации, площади здания.
Какое ранжирование цен на услуги fit-out?
Цены варьируются от $500 до $5000 за квадратный метр. То есть, за $5000 получается просто шикарный офис, сложно придумать, что можно еще добавить – в нем все есть.
Беседу вела Анастасия Кременчук
Источник: Арендатор.ру