Склады на заказ
Девелоперы стали чаще строить склады под запросы конкретного бизнеса. Но в отличие от 
Москвы, петербургские заказчики пока не готовы к классическому формату built-to-suit
Петербургский рынок складской недвижимости активно осваивает формат built-to-suit – склады, построенные по индивидуальному заказу арендатора. Формат привлекает девелоперов более высокой прибылью, а заказчика – абсолютным соответствием арендуемой недвижимости особенностям бизнеса. Но складской «индпошив» несет в себе дополнительные риски, из-за которых примеры built-to-suit пока единичны.
Москва впереди
Built-to-suit – широко распространенная на западных рынках форма девелопмента. «Под проектами built-to-suit подразумеваются либо новое строительство, либо капитальная реконструкция существующего объекта под конкретного заказчика. В результате складской комплекс должен полностью соответствовать требованиям будущего собственника или арендатора», – объясняет заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Russia & CIS Антон Алябьев. Склады, построенные на заказ, востребованы компаниями, торгующими товарами с особыми условиями хранения – охлажденными и замороженными продуктами питания, лекарственными средствами, тяжелым оборудованием. Потенциальные потребители этого формата – производственные предприятия (автосектор, металлообработка), дистрибуторы (ИT, FMCG, одежда), логистические фирмы, в том числе распределительные центры гипермаркетов.
В России интерес к built-to-suit начал активно формироваться после экономического кризиса 2008 года, когда спрос на объекты сократился. Это привело к замораживанию проектов и отказу девелоперов от планов масштабного строительства спекулятивных объектов, заставило их искать выход из тупиковой ситуации.
Наибольшее распространение склады «под заказчика» получили в Москве и Московской области: по оценкам экспертов, до 40% новых складских площадей в этих регионах возводятся в формате built-to-suit. Например, в логистическом парке «Крекшино» построено здание под заказ компании BMW, в индустриальном парке «Шереметьево» – для Akzo Nobel Zeppelin, York, Simmins. Крупнейшей российской сделкой такого рода специалисты Knight Frank называют недавно подписанное соглашение между Национальной компьютерной корпорацией и PNK Group относительно покупки складского комплекса класса «А+» в индустриальном парке «ПНК-Внуково».
В Санкт-Петербурге до недавнего времени примеры были единичными. Из уже реализованных можно вспомнить проект компании «А Плюс Девелопмент» на площадке бывшего Ижорского завода в Колпино, где ведущий поставщик американской грузовой техники в Россию Truck Empire арендовал 7 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе «А Плюс Колпино». «Можно привести в пример склад компании Onninen (девелопер – Sponda) и распределительный центр „Краски ТЕКС“ (Tikkurilla) в логистическом комплексе „МЛП“», – добавляет руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.
В начале лета «А Плюс Девелопмент» и Knight Frank St. Petersburg сообщили о намерении построить на участке в зоне «Пулково» логистический комплекс для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Планируется возвести около 100 тыс. кв. м складской недвижимости класса «В+» на первой линии Пулковского шоссе. «Ранее никто из девелоперов не заявлял о создании проекта логистического или складского комплекса, который соединял бы в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом был ориентирован на арендаторов одного профиля деятельности, в данном случае – на почтовые и курьерские компании», – подчеркивает нетривиальность идеи Тюнин.
Точно по меркам
К формату built-to-suit девелоперов подталкивает рынок – растущий дефицит складских комплексов и полное отсутствие специализированных центров. Объем складских комплексов в 2012 году вырос – в первом полугодии введено в эксплуатацию почти 156 тыс. кв. м площадей. Причем около 110 тыс. кв. м из них приходится на спекулятивные комплексы, которые впервые вышли на рынок в 2010 году (Nordway, «СТК» и первая очередь «Ориона»). Но спрос на складские помещения остается стабильно высоким и опережает предложение. «Объем ожидаемых к вводу до конца года объектов незначителен. Несмотря на активный спрос, инвесторы пока не планируют новые проекты, занимая выжидательную позицию. Этот фактор стимулирует арендаторов рассматривать варианты покупки объектов или строительства в формате built-to-suit», – говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова.
Другая причина интереса арендаторов к формату built-to-suit – несоответствие предложения требованиям компаний. Например, отмечает Антон Алябьев, мультитемпературный склад сложно организовать в стандартном комплексе. Девелопер, взявшийся за built-to-suit, напротив, готов выполнить любой каприз заказчика. В частности, одним из условий компании Truck Empire стало наличие возможности расширения офисного блока, так как арендатор планирует открыть шоу-рум. «Была проведена капитальная реконструкция с внесением изменений в конструктив здания: демонтаж и монтаж ограждающих конструкций, перегородок, входных групп и технологических проемов, монтаж инженерных систем и оборудования, включая крановое оборудование в соответствии с требованиями заказчиков, а также строительство новых корпусов. В результате комплекс стал полностью соответствовать требованиям клиента», – рассказывает коммерческий директор «А Плюс Девелопмент» Вячеслав Зелепуга.
Главная «фишка» объекта «А Плюс Парк Пулково», уверен Михаил Тюнин, – близость к аэропорту. «В Европе это обычная практика, когда компании экспресс-доставки находятся в непосредственной близости от аэропорта. Кроме того, в объекте изначально учтены требования подобных предприятий, такие как возможность единовременной погрузки большого количества транспортных единиц, значительная территория парковки для собственного автопарка. Не могу привести больше ни одного примера в Петербурге, где все эти параметры существуют одновременно», – утверждает он. В результате заказчик получает складской комплекс, который полностью отвечает его потребностям, поскольку при строительстве учитывались специфика деятельности компании, технологические особенности обработки ее товара, оборачиваемость и т.д.
Российские особенности
Петербургские склады на заказ, в отличие от московских, эксперты рынка не считают стопроцентным build-to-suit. Сказывается разница в подходах: так называемый классический build-to-suit предполагает возведение объекта под конкретного заказчика с последующей продажей ему же (большинство московских сделок заключаются по такой схеме). Если же объект построен по требованию заказчика и сдан ему в аренду, пусть и долговременную, то проект, строго говоря, относится к спекулятивным.
Петербургская трактовка build-to-suit (строительство под арендатора, а не под покупателя) несет в себе большие риски для девелопера. Главная опасность – остаться по завершении срока аренды с недвижимостью, специализированной под конкретного клиента. «В этом случае девелопер старается создать максимально универсальный объект. Такой подход позволит снять риски незаполнения объекта, если возникнут проблемы с текущим заказчиком», – поясняет Михаил Тюнин. Чем более уникальный проект хочет получить арендатор, тем более жесткие условия выхода из проекта будут прописаны в договоре. Это вполне объяснимо, так как девелопер в случае разрыва соглашения может остаться с объектом, не востребованным на рынке. Виртуозность девелопера заключается в умении создать проект, приближенный к универсальному, сохранив ключевые требования заказчика.
Хороший способ защиты интересов девелопера – соглашения сроком на 10-20 лет, гарантирующие, что арендатор будет достаточно долго вносить арендную плату, а арендодатель, в свою очередь, не будет менять условия в течение всего срока договора. Но на практике соглашения об аренде чаще заключаются на пять-десять лет. Заказчики тоже не хотят излишне рисковать. «В классическом виде built-to-suit – это строительство объектов, предназначенных для определенной отрасли, к примеру для хранения алкогольной продукции или для фармацевтических компаний. Однако такое строительство возможно только в ситуации, когда существуют понятные и четко прописанные стандарты для объектов каждой из отраслей», – полагает Вера Бойкова. Напомним, что российские требования к упомянутым отраслям менялись несколько раз на протяжении последних десяти лет.
Не менее важно наличие среднесрочных обоснованных прогнозов на спрос продукции той или иной отрасли. В России, где предсказать движение спроса практически невозможно, строительство складов, заточенных под определенную отрасль, может обернуться замораживанием инвестиций. За 18-36 месяцев, которые занимает работа над объектом, ситуация у заказчика может кардинально измениться, вплоть до закрытия бизнеса. «В отечественных реалиях формат built-to-suit реализуется в виде возведения объекта под конечного заказчика, когда проект базируется на конкретном техническом задании. Это дает девелоперу уверенность, что объект будет востребован. В случае ухода данного арендатора по окончании срока договора судьба построенного по его техническим требованиям помещения весьма туманна, – комментирует Вера Бойкова. – Тем не менее, по всей видимости, именно в таком виде формат строительства индустриальной недвижимости built-to-suit получит дальнейшее развитие в России».
При всей рисковости формат привлекает как заказчиков, так и собственников складов. Первых – возможностью получить здание, полностью соответствующее всем требованиям и готовое для использования без мгновенных крупных инвестиций в покупку земли и строительство. Вторых – как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью и более высокой маржинальностью, чем типовой склад. Это дает основания экспертам прогнозировать энергичное развитие built-to-suit в ближайшие годы.
Фото: mvgdev.co
Елена Денисенко
Источник: Эксперт